Nachmieterschaft & Ausserterminlicher Auszug

• Den ausserterminlichen Auszug der Vermieterschaft schriftlich mitteilen
• Zahlungsfähige und zumutbare Nachmieterschaft vorschlagen
• Entlassung aus dem Vertrag schriftlich bestätigen lassen

Ein Wohnungswechsel ist mit viel Aufwand verbunden. Die sorgfältige Planung beginnt mit der Auflösung des bisherigen Mietvertrags. Neben der ordentlichen, fristgerechten Kündigung ist heutzutage auch der ausserterminliche Auszug gang und gäbe, wenn man schon früher ausziehen will. Hier lesen Sie, was Sie dabei alles beachten müssen.

Teilen Sie der Vermieterschaft schriftlich per Einschreiben mit, dass Sie ausserterminlich ausziehen möchten und eine Nachmieterschaft suchen. Machen Sie für sich eine Kopie des Schreibens und bewahren Sie auch die Postquittung auf.

Laut dem Gesetz muss nur eine Nachmieterschaft vorgeschlagen werden. Der Mieterinnen- und Mieterverband (MV) empfiehlt aber generell, der Vermieterschaft mehrere Nachmieter*innen zu melden. Denn nicht selten ziehen sich Interessent*innen vor der Unterzeichnung des Mietvertrags wieder zurück. Mit der Unterschrift auf einem Meldeformular bekunden sie nur ihr Interesse an der Wohnung.

Lassen Sie sämtliche Interessent*innen, die die Wohnung zu den gleichen Bedingungen übernehmen möchten, das Formular zur Meldung von Nachmieter*innen ausfüllen. Dazu können Sie ein Formular des MV oder der Vermieterschaft verwenden. Senden Sie das Dokument mit einem Begleitschreiben und wenn möglich mit Kopien der Betreibungsregisterauszüge per Einschreiben an die Vermieterschaft (Musterdokumente dazu siehe unten). Bewahren Sie unbedingt Kopien der Unterlagen sowie die Postquittung bei sich auf. Teilen Sie der Vermieterschaft auch den Zeitpunkt mit, auf welchen die Nachmieterschaft die Wohnung übernehmen möchte.

Melden Sie möglichst frühzeitig Nachmieter*innen, denn die Vermieterschaft darf sich je nach Situation 14 bis 30 Tage Zeit nehmen, um die vorgeschlagenen Nachmieterschaften zu überprüfen. 

Die Vermieterschaft ist nicht verpflichtet, eine Nachmieterschaft zu akzeptieren. Lehnt sie jedoch eine zumutbare und zahlungsfähige Nachmieterschaft ab, sind Sie von Ihren vertraglichen Pflichten befreit. Und zwar auf den Zeitpunkt hin, auf den die Nachmieterschaft das Mietverhältnis übernommen hätte. Dies gilt auch, wenn die Vermieterschaft zum Beispiel das Mietobjekt für sich benutzen will, die Wohnung noch sanieren möchte oder von der Nachmieterschaft einen höheren Mietzins verlangt und diese sich sodann zurückzieht. 

Die Nachmietschaft muss zahlungsfähig (solvent), zumutbar und bereit sein, den Mietvertrag zu den gleichen Bedingungen zu übernehmen. Als zahlungsfähig gilt eine Person, wenn sie in der Lage ist, die Miete vollständig und pünktlich einzuzahlen. Wer keinen Lohnnachweis erbringen kann, kann allenfalls mit einer Bestätigung der Sozialbehörde zeigen, dass die Bezahlung der Miete gesichert ist. Es ist zudem üblich, dass Vermieterschaften zur Überprüfung der Zahlungsfähigkeit von den Nachmieter*innen einen Betreibungsregisterauszug verlangen. An die Zumutbarkeit der Ersatzmieterschaft darf die Vermieterschaft keine anderen oder höheren Anforderungen stellen als bei der ausziehenden Mieterschaft. Als unzumutbar darf die Vermieterschaft eine Nachmieterschaft nur aus wichtigen Gründen ablehnen.

Verlangen Sie nach ca. 10 Tagen eine schriftliche Bestätigung der Vermieterschaft, dass Sie aus dem Vertrag entlassen sind. Geht die Vermieterschaft nicht darauf ein, sollten Sie sich rasch durch den MV beraten lassen. Wenn Sie keine Nachmieterschaft finden oder diese zu Recht abgelehnt wird, haften Sie für den Mietzins bis zum nächsten ordentlichen Kündigungstermin. Lehnt die Vermieterschaft die Nachmieterschaft ab, verlangen Sie von ihr am besten eine schriftliche Begründung.

Holen Sie bei den abgelehnten Nachmieter*innen eine schriftliche Bestätigung ein, dass sie bereit sind bzw. bereit gewesen wären, die frei werdende Wohnung zum vereinbarten Termin zu übernehmen und zu den gleichen Bedingungen zu mieten wie im Mietvertrag steht.