Ratgeber Mietrecht

Glossar

Finden Sie hier die Erklärung zu einigen Fachbegriffen aus dem Mietrecht.

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• • Allgemeine Kostensteigerungen

  • Die allgemeinen Kostensteigerungen sind ein Element, das bei Mietzinserhöhungen und -senkungen nebst dem Referenzzinssatz und der Teuerung berücksichtigt werden darf.

    Gemeint ist ein Anstieg von Unterhalts- und Verwaltungskosten, Gebühren, Liegenschaftssteuern, Versicherungsprämien und ähnlichen Ausgaben. Gemäss dem Bundesgericht muss die Vermieterschaft die allgemeinen Kostensteigerungen anhand einer Vergleichsrechnung nachweisen. Weil das sehr aufwändig ist, lassen gewisse Schlichtungsbehörden eine pauschale Kostenüberwälzung zu, wenn Mieter*innen nicht dagegen protestieren. Die Praxis ist in den einzelnen Regionen unterschiedlich. Weitverbreitet ist eine Pauschale von 0.5 % pro Jahr. Das heisst, pro Jahr seit der letzten Mietzinsfestsetzung wird der Mietzins um 0.5% erhöht. In den Kantonen St. Gallen und Appenzell Ausserhoden werden grundsätzlich nur 10% der Teuerung zugelassen. 

    Eine Rolle spielt mitunter, wie viele Kostenpositionen als Nebenkosten in Rechnung gestellt werden. Werden nur Nebenkosten für Heizung und Warmwasser verlangt, werden die allgemeinen Kostensteigerungen höher veranschlagt als wenn auf der Nebenkostenabrechnung beispielsweise auch die Hauswartung, die Umgebungspflege und der Liftservice erscheinen.

    Angaben zur Praxis der einzelnen Schlichtungsbehörden finden sich in der mietrechtspraxis-Broschüre «Daten und Adressen zum Mietrecht» oder auf www.mietrecht.ch.

• • Allgemeine Vertragsbestimmungen

  • Bei den Allgemeinen Vertragsbestimmungen handelt es sich um  vorformulierte Vertragsbestimmungen, die den Mietvertrag und die gesetzlichen Bestimmungen ergänzen.

    Die AVB sind verbindlich, sofern sie im Mietvertrag erwähnt, bzw. als Bestandteil des Mietvertrages deklariert sind und die Mieterschaft ein Exemplar davon erhalten hat. Die Unterzeichnung der AVB ist nicht erforderlich. Die AVB enthalten oft das «Kleingedruckte» und erstrecken sich über mehrere Seiten. Trotzdem oder gerade deswegen empfiehlt es sich, die Bestimmungen aufmerksam durchzulesen. Enthalten die AVB aber Bestimmungen, die ungewöhnlich sind, binden diese die Mieterschaft nicht. Ebenso sind Bestimmungen in den AVB unbeachtlich, die gegen zwingende gesetzliche Bestimmungen verstossen (so zum Beispiel die Ausweitung des kleinen Unterhalts zulasten der Mieterschaft).

• • Amtliches Formular

  • Für einseitige Vertragsänderungen sowie die Anzeige einer Kündigung muss die Vermieterschaft ein von der zuständigen kantonalen Behörde genehmigtes Formular verwenden.

    Hält die Vermieterschaft sich nicht an die Formvorschriften, führt dies zur Nichtigkeit der Kündigung der Mietzinserhöhung oder anderen einseitigen Vertragsänderung. Die Anforderungen an die amtlichen Formulare für die Mitteilung sind unter Art. 9 VMWG (Kündigung) und Art. 19 VMWG (Mietzinserhöhung u.a. einseitige Vertragsänderungen) geregelt.  Auf einem amtlichen Formular müssen zudem die gesetzlichen Voraussetzungen für die Anfechtung sowie ein Verzeichnis der Schlichtungsbehörden aufgeführt sein.

• • Anfangsmietzins

  • Als Anfangsmietzins gilt der im Mietvertrag festgelegte Mietzins. Bei Neuvermietungen heben Vermieterschaften den Anfangsmietzins häufig an.

    Unter bestimmten Voraussetzungen können Mieter*innen den Anfangsmietzins innert einer Frist von dreissig Tagen nach Übernahme der Mietsache anfechten. Wenn die Voraussetzungen erfüllt sind, kann auch der Anfangsmietzins bei einer Indexmiete oder Staffelmiete angefochten werden.

    In einigen Kantonen (Basel-Stadt, Genf, Neuenburg, Waadt, Zug und Zürich) sind die Vermieterschaften verpflichtet, den Mieter*innen bei Wohnungsknappheit den Anfangsmietzins mit einem amtlichen Formular bekanntzugeben. Diese Mitteilung muss spätestens innert dreissig Tagen nach Übergabe der Wohnung erfolgen. Die Pflicht zur Mitteilung des Anfangsmietzinses mit einem Formular besteht erst, wenn die Leerwohnungsziffer einen bestimmten Prozentsatz unterschreitet (im Kanton Zürich z.B. Leerwohnungsziffer von weniger als 1,5%).

    Weiteres dazu bei den Top Themen unter Anfangsmietzins.

• • Besenrein

  • Ist eine Wohnung nur in «besenreinem» Zustand abzugeben, so müssen Küche und Bad trotzdem gründlich geputzt werden. 

    In der Nordwestschweiz sehen die meisten Mietverträge vor, dass die Mieterschaft die Wohnung beim Auszug in besenreinem Zustand abgeben muss. Für die gründliche Reinigung bezahlen sie der beim Auszug eine Reinigungspauschale von 6 Franken pro Quadratmeter. In Wirklichkeit wird aber verlangt, dass die Mieterschaft Küche und Bad gründlich reinigt, das heisst Kalkablagerungen und Fett entfernen, Küchenschränke putzen, Backofen und Kühlschrank reinigen sowie Einsätze des Abluftfilters ersetzen. In den übrigen Räumen ist der Boden staubzusaugen oder nass aufzuwischen. Nicht Aufgabe der Mieterschaft ist die Reinigung der Fenster, der Fensterrahmen, des Holzwerks und der Rollläden sowie die Beseitigung von Staub hinter den Heizkörpern. In den Kellerräumen sind die Böden nass aufzuwischen und Spinnweben zu beseitigen. Streng rechtlich könnte man diese Ansprüche als zu hoch hinterfragen. Denn wenn im Mietvertrag «besenrein» steht, könnte man das grundsätzlich wörtlich nehmen und nur mit dem Besen wischen. In der mietrechtlichen Praxis werden die höheren Ansprüche jedoch anerkannt.

    Im Falle einer Sanierung muss man die Wohnung ebenfalls nur besenrein putzen. Hier gilt der Grundsatz, Mieter*innen müssen nichts reinigen, das durch die Renovation wieder verschmutzt oder ersetzt wird.

• • Betreibungsregisterauszug

  • In einem Betreibungsregister sind allfällige Betreibungen gegen eine Person aufgeführt.

    Das Betreibungsamt verzeichnet alle Betreibungen gegen eine Person in einem Register und gibt diese Interessierten auf Anfrage bekannt. Die meisten Vermieterschaften verlangen von Mietinteressent*innen, dass sie selbst einen Betreibungsregisterauszug beschaffen und ihrer Bewerbung beilegen.

    Mehr dazu in den Top Themen unter Betreibung.

• • Brutto- und Nettorendite

  • Als Rendite wird das in der Regel in Prozenten ausgedrückte Verhältnis zwischen einer Investition und den daraus erzielten Einkünften bezeichnet. Man unterscheidet dabei zwischen Brutto- und Nettorendite.

    Als Bruttorendite bezeichnet man das Verhältnis der Nettomietzinseinnahmen (Einnahmen ohne Nebenkosten) zu den Anlagekosten (d.h. Landerwerbskosten, Gebäudeerstellungskosten sowie die damit verbundenen Nebenkosten). Auf die Bruttorendite darf sich die Vermieterschaft nur berufen, wenn die Liegenschaft nicht älter als zehn Jahre ist. Die mietrechtlich maximal zulässige Bruttorendite darf nicht mehr als 3,5 Prozent über dem jeweils aktuellen Referenzzinssatz liegen. Als Nettorendite wird das Verhältnis zwischen den nach Abzug aller Kosten verbleibenden Einkünften (sogenannter Nettoertrag) und den von der Vermieterschaft investierten Mitteln (Eigenkapital) bezeichnet. Der mietrechtlich zulässige Nettorenditesatz liegt jeweils 2% über dem aktuellen Referenzzins, solange dieser die Marke von 2% nicht übersteigt.

    Anhand der Berechnung der Nettorendite kann überprüft werden, ob die Vermieterschaft im Sinne von Art. 269 OR einen übersetzten Ertrag (= Nettorendite) aus der Mietsache erzielt oder nicht. Liegt die berechnete Nettorendite für ein konkretes Mietobjekt über dem zulässigen Renditesatz, spricht man von einem missbräuchlichen Mietzins.

• • Brutto- und Nettomietzins

  • Der Nettomietzins beinhaltet das Entgelt, das die Mieterschaft für die Benutzung der Mietsache der Vermieterschaft zu bezahlen hat.

    Der Nettomietzins wird in der Regel als Monatsmiete in Franken im Mietvertrag aufgeführt. Mietzinserhöhungen und Mietzinssenkungen, aber auch Mietzinsreduktionen wegen Mängeln erfolgen immer in Bezug auf den Nettomietzins.

    Der Bruttomietzins umfasst den Nettomietzins sowie die Akontozahlungen oder die Pauschale für die Nebenkosten. Sind im Mietvertrag keine Heiz- und Nebenkosten aufgeführt, so sind diese im Nettomietzins inbegriffen. 

• • Eigenbedarf

  • Die Vermieterschaft kann bei einer Kündigung Eigenbedarf geltend machen, wenn sie die Wohnung für sich oder nahe Verwandte nutzen will.

    Bei einem Entscheid über eine Mieterstreckung ist der Eigenbedarf zu berücksichtigen (Art. 272 OR). Es handelt sich dabei allerdings nur um einen unter vielen Gesichtspunkten. Eigenbedarf schliesst eine Erstreckung zu Gunsten der Mieterschaft nicht aus. Dringender Eigenbedarf lässt gemäss Art. 261 und Art. 271a OR eine Kündigung in gewissen Fällen zu, in denen sie sonst unzulässig wäre. Beispielsweise nach dem Verkauf einer Liegenschaft, wenn die Mieter*innen über langfristige Verträge verfügen, oder während der dreijährigen Kündigungssperrfrist nach mietrechtlichen Auseinandersetzungen. Laut Gesetz kann die Vermieterschaft nur dann Eigenbedarf geltend machen, wenn tatsächlich sie selbst, eine nahe verwandte oder verschwägerte Person in die Wohnung einzieht. Darunter versteht man Ehe-, eingetragene und  Konkubinats-Partner*innen sowie Kinder, Eltern, Enkel und Geschwister der Vermieterschaft und deren Ehepartner*in.

    Mehr dazu siehe in den Top Themen unter Kündigung durch Vermieterschaft und Hausverkauf.

• • Familienwohnung

  • Das Gesetz gewährt Familienwohnungen einen speziellen Schutz. Dieser gilt für Wohnungen, in denen ein Ehepaar oder ein Paar in eingetragener Partnerschaft wohnt.

    Ob das betreffende Paar Kinder hat, spielt keine Rolle. Nicht als Familienwohnung im Sinne des Gesetzes gilt das Zuhause eines unverheirateten Paars, auch wenn dieses gemeinsame Kinder hat. Der Schutz der Familienwohnung besteht darin, dass beide Partner*innen nur gemeinsam kündigen können, selbst wenn nur eine der Personen den Mietvertrag unterzeichnet hat. Kündigt die Vermieterschaft eine Familienwohnung, muss sie beiden Partner*innen mit separatem Brief ein Kündigungsformular zustellen. Daraufhin hat jede Person für sich allein das Recht, die Kündigung anzufechten. 

    Mehr dazu siehe in den Top Themen unter unter Kündigung durch Vermieterschaft  und Kündigung durch Mieterschaft.

• • Genossenschaften

  • Eine Genossenschaft ist ein Zusammenschluss von (natürlichen und/oder juristischen) Personen, die in gemeinsamer Selbsthilfe gleiche oder ähnliche wirtschaftliche, soziale oder kulturelle Interessen verfolgen.

    Wohn(bau)-genossenschaften sind Genossenschaften, die das Ziel verfolgen, möglichst preisgünstigen Wohnraum (für die Genossenschafter*innen) zur Verfügung zu stellen. In der Regel müssen Mieter*innen Anteilsscheine übernehmen und werden so Genossenschafter*innen und im weitesten Sinne Miteigentümer*innen der Liegenschaft. Der Mietzins für Genossenschaftswohnungen wird aufgrund der Kosten (Markt- und Kostenmiete) berechnet. Die mietrechtlichen Bestimmungen zum Schutz vor missbräuchlichen Mietzinsen gelten  aber auch für genossenschaftliche Mietverhältnisse. Das Verhältnis der Mitglieder zur Genossenschaft wird durch die Statuten geregelt, zwingende mietrechtliche Bestimmungen können durch die Statuten nicht wegbedungen werden. Mieter*innen in einer Genossenschaftswohnung geniessen einen zusätzlichen Kündigungsschutz, denn der Mietvertrag kann nur gültig gekündigt werden, wenn gleichzeitig ein Grund für den Ausschluss aus der Genossenschaft besteht.

• • Gericht/Mietgericht

  • Das Mietgericht ist für Streitigkeiten im Mietrecht zuständig. Es kommt zum Zuge, wenn vor der Schlichtungsbehörde keine Einigung zustande kam.

    Welches Gericht für Mietstreitigkeiten zuständig ist, legt das Gerichtsorganisationsgesetz des betreffenden Kantons fest. In einigen Kantonen, etwa in Zürich, gibt es spezialisierte Mietgerichte. In den meisten Kantonen sind jedoch die normalen Amts- oder Bezirksgerichte zuständig, die auch andere Streitigkeiten beurteilen. Grundsätzlich kann das Gericht nur angerufen werden, wenn zuvor ein Verfahren bei der Schlichtungsbehörde stattgefunden hat, in dem keine Einigung zustande kam. Im Gegensatz zum Schlichtungsverfahren fallen vor Gericht Gebühren an. Diese sind je nach Kanton unterschiedlich hoch. Wer das Verfahren bei Gericht einleitet, muss in der Regel die Gebühr vorschiessen und kann sie je nach Prozessausgang von der Gegenpartei zurückfordern. Wer vor Gericht unterliegt, hat auch die Anwaltskosten der Gegenpartei zu übernehmen. 

    Mehr dazu siehe in den Top Themen unter Schlichtungsbehörde.

• • Gewohnheitsrecht

  • Von Gewohnheitsrecht spricht man, wenn zwischen Mieterschaft und Vermieterschaft eine stillschweigende Vereinbarung vorliegt.

    Obwohl gesetzlich nicht definiert, spielt das Gewohnheitsrecht in Mietverhältnissen durchaus eine Rolle. Ein Beispiel: Im Mietvertrag steht, die Haltung eines Hunds sei verboten. Die Mieterschaft hat aber seit längerer Zeit einen Hund und die Vermieterschaft weiss das ganz genau. In diesem Fall kann die Vermieterschaft sich nicht plötzlich auf den schriftlichen Vertrag berufen und verlangen, dass der Hund weg muss. Juristisch begründet man dies allerdings nicht mit Gewohnheitsrecht. Sondern man geht davon aus, dass Mieterschaft und Vermieterschaft eine stillschweigende Vereinbarung getroffen haben. Indem die Vermieterschaft nicht von Beginn weg gegen die Hundehaltung eingeschritten ist, stimmte sie der Situation zu. Vermieterschaft und Mieterschaft sind stillschweigend übereingekommen, vom schriftlichen Mietvertrag abzuweichen. Von einer stillschweigenden Vereinbarung geht man auch aus, wenn eine Mieterschaft mit Wissen der Vermieterschaft seit längerer Zeit den Estrich nutzt, obwohl ihr dieser laut schriftlichem Mietvertrag gar nicht zusteht.

• • Hausordnung

  • Die Hausordnung regelt als Bestandteil des Mietvertrags das Zusammenleben im Haus und die Benutzung der Wohnung.

    Gültig ist die Hausordnung allerdings nur, wenn sie der Mieterschaft bei Vertragsabschluss übergeben wurde und der Mietvertrag ausdrücklich darauf verweist. Bestimmungen in einer Hausordnung sind zudem nur verbindlich, wenn sie einen sachlichen Grund haben und verhältnismässig sind. Ob das der Fall ist oder nicht, ist häufig eine Ermessensfrage. Verbote um des Verbots willen sind ungültig. Hinwegsetzen darf man sich im Normalfall demzufolge über ein Verbot, auf dem Balkon Wäsche zu hängen oder nachts zu duschen. Gibt es keine Hausordnung, haben Mieter*innen trotzdem auf die Nachbarschaft Rücksicht zu nehmen und das Mietobjekt sorgfältig zu nutzen. Massgebend ist in diesem Fall der gesunde Menschenverstand. 

    Mehr dazu siehe in den Top Themen unter Nachbarschaft & Hausordnung.

• • Indexmiete

  • Bei der Indexmiete vereinbaren die Parteien im Voraus, dass der Nettomietzins während einer bestimmten Dauer ausschliesslich den Veränderungen des Landesindexes der Konsumentenpreise angepasst werden soll.

    Die Vereinbarung einer Indexmiete ist nur gültig, wenn der Mietvertrag für eine Dauer von mindestens fünf Jahren abgeschlossen wird. Für die Gültigkeit genügt, wenn nur die Vermieterschaft für die Dauer von mindesten fünf Jahren gebunden ist, die Mieterschaft das Mietverhältnis aber früher künden kann. Bei der Festlegung einer Indexmiete gehen die Parteien davon aus, dass die Anpassung an die Entwicklung des Landesindexes genügen wird, um die künftigen Kosten und zu decken. Die Indexierung stellt deshalb grundsätzlich einen ausschliesslichen Mietzinsanpassungsgrund dar. Ausnahme bildet einzig eine allfällige Mietzinserhöhung wegen Mehrleistungen, aber nur wenn dieser Anpassungsgrund ausdrücklich im Vertrag erwähnt wurde.

• • Konkurs

  • Der Konkurs ist eine der drei Betreibungsarten im schweizerischen Schuldbetreibungs- und Konkursrecht.

    Der Konkurs einer Mieterschaft und der Konkurs der Vermieterschaft haben unterschiedliche Konsequenzen: Fällt die Mieterschaft in Konkurs, darf die Vermieterschaft für die künftigen Mietzinse und Nebenkosten bis zum Vertragsende bzw. bis zum nächsten ordentlichen Kündigungstermin eine Sicherheit verlangen (Art. 266h OR). Die Fristansetzung hat schriftlich zu erfolgen und ist sowohl an die Mieterschaft wie auch an die Konkursverwaltung zu richten. Erst wenn die Sicherheit nicht innert angemessener Frist (mindestens zwei Wochen) geleistet wird, darf die Vermieterschaft der Mieterschaft fristlos kündigen. Eine Erstreckung ist ausgeschlossen.

    Fällt die Vermieterschaft in Konkurs, werden die bestehenden Mietverträge nicht etwa automatisch aufgelöst. Der Mieterschaft steht auch kein ausserordentliches Kündigungsrecht zu. Die Mieterschaft hat bei Konkurs der Vermieterschaft aber gegenüber der Konkursmasse einen Anspruch auf die Erfüllung der mietvertraglichen Vermietungspflichten.

    Mehr dazu siehe in den Top Themen unter Betreibung.

• • Kündigungsfristen und -termine

  • Sowohl Mieterschaft als auch Vermieterschaft müssen sich bei der Kündigung der Wohnung an Fristen und Termine halten.

    Die Kündigungsfrist ist die Frist, die zwischen der Zustellung der Kündigung und dem Ende des Mietverhältnisses einzuhalten ist. Sie muss laut Gesetz bei Wohnungen mindestens drei Monate und bei Geschäftsräumen sechs Monate betragen. Im Mietvertrag kann man aber auch längere Kündigungsfristen vereinbaren. Kündigungstermine sind die Tage am Ende der Kündigungsfrist, an denen das Mietverhältnis nach rechtzeitig zugesandter Kündigung aufhört. Welche Kündigungstermine gelten, ergibt sich zunächst aus dem Mietvertrag. Finden sich dort keine Angaben, gelten die ortsüblichen Termine.

    Mehr dazu siehe auch in den Top Themen unter Kündigung durch Vermieterschaft und Kündigung durch Mieterschaft.

    Adressen Schlichtungsbehörden

• • Kündigungsschutz

  • Um die sozialen Folgen einer Kündigung abzumildern, hat das Parlament Ende der 1980er Jahre im Mietrecht die folgenden Schutzbestimmungen beschlossen.

    Mieter*innen von Wohn- und Geschäftsräumen haben das Recht, eine Kündigung als missbräuchlich anzufechten und/oder eine Erstreckung des Mietverhältnisses zu verlangen. Eine Erstreckung wird gewährt, wenn die Kündigung für die Mieterschaft eine Härte darstellt (das ist heutzutage fast immer der Fall). Die Anfechtung einer Kündigung hat Erfolg, wenn diese gegen Treu und Glauben verstösst und somit missbräuchlich ist. Eine missbräuchliche Kündigung (B24) ist aufzuheben. Dies ist etwa dann der Fall, wenn eine Kündigung aus Rache oder zur Durchsetzung einer einseitigen Vertragsänderung erfolgt oder wenn sie während oder kurz nach einem rechtlichen Verfahren in Zusammenhang mit dem Mietverhältnis ausgesprochen wird. Auch eine Kündigung wegen veränderten familiären Verhältnissen ist in der Regel missbräuchlich. Zuständig zur Beurteilung von Kündigungsanfechtungen und Erstreckungsbegehren ist die Schlichtungsbehörde.

    Mehr dazu siehe auch in den Top Themen unter Kündigung durch Vermieterschaft und Schlichtungsbehörde.

• • Lebensdauer/Lebensdauertabelle

  • In der Lebensdauertabelle sind die Amortisationszeiten aller Einrichtungen in der Mietwohnung vom Kühlschrank bis zur Tapete festgehalten.

    Irgendwann sind Einrichtungen von Mieträumen derart abgenutzt, dass sie ersetzt werden müssen. Die Zeit, die das normalerweise dauert, nennt man die Lebensdauer. Diese ist zu berücksichtigen, wenn eine Mieterschaft einen Einrichtungsteil übermässig abgenutzt hat und somit eine Entschädigung schuldet. Ist die Lebensdauer ganz abgelaufen, müssen Mieter*innen nichts mehr bezahlen. Bei teilweisem Ablauf schulden sie eine anteilmässige Entschädigung. Der Hauseigentümerverband HEV und der Mieterinnen- und Mieterverband haben gemeinsam eine Lebensdauertabelle erarbeitet, der alle wichtigen Interessenverbände der Immobilienwirtschaft zugestimmt haben. Ein häufiger Irrtum ist allerdings, dass die Vermieterschaft beispielsweise bei Ablauf der Lebensdauer der Wandanstriche neu streichen lassen müsse. Gemäss Gesetz muss sie eine Wand erst dann streichen oder sonst ein Einrichtungsteil ersetzen lassen, wenn es nötig ist. Das kann im Einzelfall vor oder nach Ablauf der Lebensdauer der Fall sein.

    Mehr dazu siehe auch in den Top Themen unter Schlussrechnung & Depotrückgabe, Wohnungsabgabe & Protokoll und Mängel & Schäden.

    Lebensdauertabelle

• • Markt- und Kostenmiete

  • Bei der Markt- und Kostenmiete handelt es sich um zwei sich grundsätzlich ausschliessende Mietzinsfestlegungssysteme. Beide kommen im Mietrecht zur Anwendung.

    Die Kostenmiete stellt auf die tatsächlichen Kosten der Vermieterschaft ab. Bei der Kostenmiete wird der Mietzins mit Blick auf die Einkünfte der Vermieterschaft überprüft. Die Vermieterschaft darf im System der Kostenmiete keinen übersetzten Ertrag aus der Mietsache erzielen. Zur Kostenmiete gehören die folgenden Kriterien zur Mietzinsfestlegung: Nettoertrag, Kostensteigerungen und Mehrleistungen, Bruttorendite, Zahlungsplan und der Teuerungsausgleich (Art. 269 und 269a lit. b bis e OR).

    Von Marktmiete spricht man, wenn der Mietzins durch das Prinzip von Angebot und Nachfrage bestimmt wird. Bei der Marktmiete wird der Mietzins objektiv im Verhältnis zum Wert der Liegenschaft beurteilt. Die reine Marktmiete kommt im schweizerischen Mietrecht nicht vor. Das in Art. 269a lit. a OR aufgeführte Kriterium der  Orts- und Quartierüblichkeit  stellt aber eine Annäherung an die Marktmiete dar, da der Mietzins anhand eines Vergleichs mit den auf dem Markt gängigen Preisen für vergleichbare Objekte ermittelt wird.

• • Meldepflicht

  • Wer umzieht, muss sich bei der alten Wohngemeinde ab- und innert 14 Tagen bei der neuen anmelden.

    Erkundigen Sie sich am besten beim Einwohneramt, wie man vorgehen muss (auch genannt Bevölkerungsamt, Personenmeldeamt, Einwohnerkontrolle, etc.). In vielen Kantonen sind auch Vermieterschaften (und Untervermieterschaften) verpflichtet, jeden Mietwechsel unaufgefordert zu melden (so. z.B. im Kanton Thurgau oder im Kanton Zürich).
    Wer gegen die Meldepflichten verstösst, riskiert eine Busse (z.B. im Kanton Zürich Untervermieterschaften, die ihre Untermieterschaften nicht melden). Die Details zu den Meldepflichten sind in den kantonalen Meldegesetzen geregelt und von Kanton zu Kanton verschieden.
    Was langfristig in allen Kantonen gelten soll: Vermieterschaften müssen über einziehende, ausziehende und wohnhafte Mieterschaften auf Anfrage der Einwohnerbehörde Auskunft erteilen, wenn diese ihrer Meldepflicht nicht nachkommen. So will es der Bund gemäss dem Registerharmonisierungsgesetz.

• • Mietkautionsversicherung

  • Diverse Anbieter*innen preisen als Ersatz für eine Mietkaution eine sogenannte Depot- oder Mietkautionsversicherung an. Vom Abschluss solcher auf den ersten Blick attraktiven Versicherungen rät der Mieterinnen- und Mieterverband ab.

    Mit einer Mietkautionsversicherung erspart man sich als Mieterschaft zwar die Bezahlung einer Kaution. Hingegen bezahlt man der Versicherung eine Einschreibegebühr, eine jährliche Prämie sowie bei einem allfälligen Schaden manchmal noch eine zusätzliche Verwaltungsgebühr. Die Versicherung verspricht im Gegenzug der Vermieterschaft eine Sicherheit in der Höhe der verlangten Kaution. Entstehen an der Mietsache Schäden, die die Mieterschaft beim Auszug übernehmen muss, bezahlt die Versicherung der Vermieterschaft zwar den entsprechenden Betrag. Die Mieterschaft muss aber dann der Versicherung den Betrag vollumfänglich zurückbezahlen. Die der Versicherung bezahlten Gebühren und Prämien erhält die Mieterschaft nicht mehr zurück. Die Mietkautionsversicherung ist keine Haftpflichtversicherung.

    Siehe auch in den Top Themen unter Depot & Kautionsversicherung.

• • Mietvertrag

  • Der Mietvertrag ist ein Rechtsgeschäft zwischen Vermieterschaft und Mieterschaft, das sich in der Schweiz nach den Bestimmungen des Obligationenrechts richtet.

    Mit dem Abschluss eines Mietvertrages für ein Wohn- oder Geschäftsobjekt verpflichten sich die Mieterschaft der Vermieterschaft einen bestimmten Mietzins und die Nebenkosten zu bezahlen. Die Vermieterschaft hingegen verpflichtet sich, die Mietsache zum vereinbarten Zeitpunkt in einem gebrauchstauglichen Zustand zu übergeben und diesen Zustand während der Dauer des Mietverhältnisses auch zu erhalten.

    Der Mietvertrag kann formlos, d.h. auch mündlich, abgeschlossen werden. In der Regel wird aber ein schriftlicher Vertrag erstellt. Dieser besteht aus den speziellen, d.h. nur auf das konkrete Mietverhältnis zutreffende Bestimmungen (Bezeichnung der Mietsache, Mietbeginn, Kündigungsfrist und -termine, Höhe des Mietzinses und allfälligen weiteren Punkten). Zum Mietvertrag gehören zumeist auch die vorformulierten, sogenannten Allgemeinen Vertragsbestimmungen sowie die Hausordnung. Bestimmungen im Mietvertrag oder den allgemeinen Vertragsbestimmungen, die gesetzlichen Bestimmungen widersprechen, sind ungültig.

    Mehr dazu siehe auch in den Top Themen unter Mietvertrag.

• • Mietzinsdepot/Kaution

  • Das Mietzinsdepot ist eine vertraglich vereinbarte und betragsmässig bestimmte Sicherheitsleistung für die Vermieterschaft, die in der Regel in Geld erbracht wird.

    Die Vermieterschaft darf von der Mieterschaft für die Sicherstellung der Mietzinszahlungen und weiteren mietrechtlichen Forderungen ein Mietzinsdepot von maximal drei Monatsmieten (gilt nur für Wohnräume und nicht für Geschäftsräume) verlangen. Das Mietzinsdepot muss auf einem speziellen Sperrkonto bei einer Bank angelegt werden. Das Konto muss auf den Namen der Mieterschaft lauten. Während der Dauer des Mietverhältnisses bleibt das Mietzinsdepot für beide Parteien gesperrt. 

    Mehr dazu siehe in den Top Themen unter Mietzinsdepot.

• • Mietzinsreserve/Vorbehalt

  • Mit einem Vorbehalt, auch Mietzinsreserve genannt, erklärt die Vermieterschaft, dass der Mietzins nicht vollständig angepasst wurde. Mieter*innen müssen zu einem späteren Zeitpunkt mit einer Anpassung rechnen.

    Vermieterschaften können einen Mietzinsvorbehalt im Mietvertrag oder bei Mietzinsänderungen aufführen. Damit sagen sie, dass dieser vorbehaltene Betrag später auf die Miete geschlagen werden kann. Ein Vorbehalt muss strengen Anforderungen genügen. Der Vorbehalt muss zudem präzis begründet sein. Der Umfang der vorbehaltenen Erhöhung muss in Franken oder Prozenten (Art. 18 VMWG) für jeden Anpassungsgrund angegeben sein. Es ist nicht zulässig, einen Vorbehalt auf unrichtige Faktoren (zum Beispiel zu tiefer Referenzzins oder Indexstand) abzustützen. Mieter*innen können einen Vorbehalt nicht direkt anfechten. Eine Anfechtung ist erst möglich, wenn die Vermieterschaft beispielsweise damit ein Senkungsbegehren ablehnt (bei Referenzzinssenkungen) oder eine Mietzinserhöhung damit begründet. Oft genügen die Vorbehalte den rechtlichen Anforderungen nicht, sodass sich die Vermieterschaft nicht darauf abstützen kann.

• • Missbräuchliche Kündigung

  • Verstösst eine Kündigung gegen den Grundsatz von Treu und Glauben, gilt sie als missbräuchlich.

    Der Kündigungsschutz im Schweizer Mietrecht ist ein Missbrauchsschutz. Das heisst, wenn alle im Gesetz und Mietvertrag vorgeschriebenen Formalitäten eingehalten sind, ist eine Kündigung gültig. Ausser sie ist missbräuchlich. Laut Art. 271a OR ist eine Kündigung missbräuchlich, wenn sie «gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst». Das ist etwa der Fall bei einer Kündigung als reine Schikane oder aus Rache, weil sich die Mieterschaft für ihre Rechte gewehrt hat. Aufgepasst: Auch eine missbräuchliche Kündigung muss man innert 30 Tagen anfechten, sonst tritt sie in Kraft. 

    Mehr dazu siehe auch in den Top Themen unter Kündigung durch Vermieterschaft.

• • Missbräuchlicher Mietzins

  • Wenn die Vermieterschaft einen übersetzten Ertrag aus einer Mietwohnung erwirtschaftet, spricht man von einem missbrächlichen Mietzins.

    Laut Art. 269 OR gelten Mietzinse als missbräuchlich, «wenn damit ein übersetzter Ertrag aus der Mietsache erzielt wird oder wenn sie auf einem offensichtlich übersetzten Kaufpreis beruhen».

    So ist auch die Rendite, die die Vermieterschaft aus dem Mietzins erwirtschaften darf, im Gesetz geregelt. Wann das der Fall ist, hat das Bundesgericht vor rund zwanzig Jahren in einer Reihe von Entscheidungen festgelegt. Die Details sind kompliziert. Eine grosse Rolle spielt dabei der Referenzzins. Grundsätzlich sind missbräuchliche Mietzinse unzulässig. Wenn Mieter*innen etwas dagegen unternehmen wollen, müssen sie das aber im richtigen Zeitpunkt tun und die gesetzlich vorgeschriebenen Verfahrensschritte beachten.

    Mehr dazu siehe in den Top Themen unter Anfangsmietzins, Mietzinserhöhung und Mietzinssenkung.

• • Orts- und Quartierüblichkeit

  • Die Orts- und Quartierüblichkeit ist ein Festlegungskriterium für den Mietzins, das sich an der Marktmiete orientiert. Oft lehnen Vermieterschaften Mietzinssenkungen unter Berufung darauf ab oder erhöhen deswegen die Miete.

    Wer sich auf die Orts- und Quartierüblichkeit beruft, behauptet, dass der Mietzins eines bestimmten Mietobjekts nicht dem entspreche, was im gleichen Ort/Quartier für vergleichbare Wohnungen bezahlt wird. Für den Nachweis der Orts- und Quartierüblichkeit müssen fünf verschiedene Vergleichsobjekte vorgelegt werden. Diese müssen in Bezug auf die Lage, die Grösse, den Zustand, die Ausstattung und die Bauperiode mit dem konkreten Mietobjekt vergleichbar sein. Mieter*innen sollten deshalb eine Mietzinssenkung, die wegen fehlender Orts- und Quartierüblichkeit abgelehnt wird oder eine Mietzinserhöhung, die sich auf Orts- und Quartierüblichkeit stützt, bei der Schlichtungsstelle  anfechten. In beiden Fällen muss die Vermieterschaft den Nachweis erbringen. Da die Anforderungen an die Orts- und Quartierüblichkeit hoch sind, gelingt der Nachweis nur selten.

    Oberstes Prinzip für die Bemessung der Mietzinsen ist gemäss Art. 269 OR jedenfalls, dass aus dem Mietobjekt kein übersetzter Ertrag erzielt wird. Beruft sich die Vermieterschaft auf die Orts- und Quartierüblichkeit, kann die Mieterschaft grundsätzlich eine Ertragsberechnung verlangen.

    Auch bei der Festlegung des Anfangsmietzinses wird unter Umständen auf das orts- und quartierübliche Mietzinsniveau abgestellt. Wer hier was beweisen muss, ist bei der Anfangsmiete komplizierter.

    Mehr dazu siehe auch in den Top Themen unter Mietzinserhöhung, Mietzinssenkung und Anfangsmiete.

• • Raumtemperatur

  • Hierzulande muss eine Wohnung ausreichend beheizbar sein.

    Ausreichend heisst 20 bis 21 Grad – in einem Minergiehaus sind es 19 bis 20 Grad. Von einem Mangel ist bei einer Abweichung von 3 bis 5 Grad auszugehen. Obwohl Mieter*innen damit eigentlich einen Anspruch auf eine Mindesttemperatur von 20 respektive 19 Grad haben, wäre es aber verschwenderisch, sämtliche Räume so stark zu beheizen. Um Energie zu sparen und damit auch das Portemonnaie zu schonen, empfiehlt das Bundesamt für Energie (BFE) deshalb für Schlafzimmer und Gänge eine Temperatur von lediglich 17 Grad. Den Mietenden steht es allerdings frei, welche Räume sie als Schlafzimmer nutzen wollen und welche als Wohn- oder Arbeitsbereich. Deshalb muss es möglich sein, die ganze Wohnung auf mindestens 20 Grad zu beheizen. Für das Badezimmer empfiehlt das BFE eine Idealtemperatur von 23 Grad. Erlaubt ist eine gewisse Temperaturschwankung in der Nacht. Auch dann muss es aber 16 bis 17 Grad warm sein.

• • Rechtsvorschlag

  • Wer betrieben wird, kann mit einem Rechtsvorschlag das Betreibungsverfahren stoppen.

    Der Rechtsvorschlag kann auf dem sogenannten Zahlungsbefehl angebracht werden, mit dessen Zustellung das Betreibungsverfahren seinen Anfang nimmt. Am besten bringt man den Rechtsvorschlag gleich dann an, wenn einem der Zahlungsbefehl übergeben wird. Möglich ist dies aber auch noch innert weiteren 10 Tagen beim Betreibungsamt. Der Rechtvorschlag verhindert den Eintrag im Betreibungsregister allerdings nicht. Wurde gegen eine Betreibung Rechtsvorschlag erhoben, muss die Person, die sie eingeleitet hat, weitere rechtliche Schritte einleiten. Welche das sind, hängt davon ab, mit welchen Dokumenten sie ihre Forderung belegen kann. Wer es verpasst, Rechtsvorschlag zu erheben, kann sich nur noch mit viel Aufwand gegen eine Betreibung wehren. Im Normalfall muss man beim Gericht eine Gegenklage einleiten.

    Mehr dazu siehe auch in den Top Themen unter Betreibung.

• • Referenzzinssatz

  • Beim Referenzzinssatz handelt es sich um den Durchschnittszinssatz, mit dem die Hypotheken auf schweizerischen Liegenschaften verzinst sind.

    Als einer der wichtigsten Kostenfaktoren berechtigt er zu einer Mietzinsanpassung. Der gesamtschweizerisch einheitliche Referenzzinssatz wurde am 10. September 2008 für Mietzinsanpassungen aufgrund von Änderungen des Hypothekarzinssatzes eingeführt. Zuvor waren dafür die Zinssätze für I. alte, variable Wohnbauhypotheken der Kantonalbank am Ort der Mietsache massgebend. Der Referenzzinssatz ist in Viertelprozenten festgesetzt und wird vierteljährlich vom Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) erhoben und bekanntgegeben. Grundlage für die Mietzinsberechnung bildet jeweils der im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses oder der letzten Anzeige einer Mietzinserhöhung aktuelle Referenzzins.

    Steigt der Referenzzinssatz an, können Vermieterschaften diese Mehrkosten in der Nettomiete auf die Mieter*innen überwälzen. Sinkt der Referenzzinssatz, haben Mieter*innen grundsätzlich Anrecht auf eine Mietzinssenkung.

    Mehr dazu siehe auch in den Top Themen unter Mietzinssenkung.

    Link: Tabelle Veränderungssätze

• • Schlichtungsbehörde

  • Bei Streitigkeiten über Geldforderungen und andere zivilrechtliche Angelegenheiten muss in der Schweiz grundsätzlich zuerst ein Schlichtungsverfahren stattfinden.

    Erst wenn dieses Verfahren ohne Erfolg abgeschlossen wurde, kann das Gericht angerufen werden. Handelt es sich um eine mietrechtliche Angelegenheit, ist die Mietschlichtungsbehörde zuständig. Diese ist paritätisch zusammengesetzt. Das heisst, sie besteht aus drei Fachrichter*innen (einem Präsidium sowie je einer Person aus dem Kreis der Vermieter- und Mieter*innenorganisationen). Das Verfahren vor der Mietschlichtungsbehörde ist kostenlos. Zuständig ist jeweils die Schlichtungsbehörde am Ort der Mieträumlichkeit. Die Schlichtungsbehörde kann nur eine Einigung vorschlagen, ausser es geht um eine Kündigung, eine Mietzinsstreitigkeit, hinterlegte Mietzinse oder eine Geldforderung von nicht mehr als 2'000 Franken.

    Mehr dazu siehe in den Top Themen unter Schlichtungsbehörde, oder im Glossar unter Urteilsvorschlag und Vergleich.

• • Serafe AG

  • Die Serafe AG (www.serafe.ch) ist die Schweizerische Erhebungsstelle für die Radio- und Fernsehabgabe. Sie treibt im Auftrag des Bundes seit dem 1. Januar 2019 die neue geräteunabhängige Haushaltabgabe für den Empfang von Radio- und Fernsehprogrammen ein.

    Mit den Einnahmen aus diesen Gebühren werden die Fernseh- und Radioprogramme der SRG in allen vier Landessprachen sowie Radio- und Fernsehprogramme lokal-regionaler Anbieter mitfinanziert. Die Rechnungsstellung erfolgt einmal jährlich. Eine Ausnahme bildet das Jahr 2019, in dem die Rechnungsstellung gestaffelt erfolgt. Die Gebühren werden pro Haushalt erhoben. Dabei spielt es keine Rolle, wie viele Personen in der Wohnung leben oder wie Radio- und/oder Fernsehprogramme empfangen werden. Eine Befreiung der Zahlungspflicht ist nur in ganz besonderen Fällen möglich.

    Achtung: die von der Serafe AG in Rechnung gestellten Gebühren sind nicht zu verwechseln mit den Gebühren für den Kabelanschluss im Haus bzw. der Wohnung, die der Mieterschaft in der Regel über die Nebenkosten oder aber direkt vom jeweiligen Kabelnetzbetreiber in Rechnung gestellt werden.

• • Solvenz

  • Unter Solvenz versteht man die Zahlungsfähigkeit einer Person. Zur Beurteilung der Solvenz gibt es verschiedene Ansätze.

    Mietrechtlich spielt die Solvenz einer Person eine Rolle, wenn eine Mieterschaft vorzeitig auszieht und eine Nachmieterschaft vorschlägt. Damit die vorzeitig ausziehende Mieterschaft von ihren Verpflichtungen befreit ist, muss die als Nachmieterschaft vorgeschlagene Person zumutbar und zahlungsfähig, also solvent sein (Art. 264 OR). Zahlungsfähig heisst in diesem Zusammenhang, der Mietzins darf nicht mehr als ein Drittel des Einkommens der betreffenden Person ausmachen und ihr Betreibungsregister sollte höchstens ein paar wenige Einträge aufweisen. Obwohl das oft behauptet wird, ist es jedenfalls nicht so, dass eine Person mit einem einzigen Eintrag im Betreibungsregister als nicht zahlungsfähig gilt.

    Mehr dazu siehe auch in den Top Themen unter Ausserterminlicher Auszug & Nachmieterschaft.

• • Sperrkonto

  • Ein Sperrkonto ist ein Bankkonto, von dem auch die kontoinhabende Person das Geld erst wieder abziehen kann, wenn ganz bestimmte, in den Kontobedingungen festgelegte Bedingungen eingetreten sind.

    Gemäss Art. 257e OR muss ein Mietzinsdepot (auch Mietkaution genannt) auf einem Sperrkonto angelegt werden, das auf den Namen der Mieterschaft lautet.

    Viele Mieter*innen meinen, wenn die Vermieterschaft Mängel am Mietobjekt nicht behebe, könnten sie den Mietzins auf ein Sperrkonto einzahlen. Das ist aber ein Irrtum, auch wenn es eine ähnliche Möglichkeit gibt. Mieter*innen können in solchen Fällen den Mietzins auf einem Konto der Mietschlichtungsbehörde hinterlegen. Vorher sind allerdings die gesetzlich vorgeschriebenen Formalitäten zu beachten.

    Mehr dazu siehe in den Top Themen unter Depot & Kautionsversicherung und Mängel & Schäden.

• • Staffelmiete

  • Von einer Staffelmiete spricht man, wenn der Mietzins im Voraus für die ganze Dauer des Mietvertrags festgelegt wird und sich in periodischen Abständen stufenweise erhöht.

    Beispiel: Fr. 9‘000.-/Jahr ohne Nebenkosten von 1.1.2014 bis 31.12.2014; Fr. 9‘600.-/Jahr ohne Nebenkosten, 1.1.2015 bis 31.12.2015 und 10‘200.-/Jahr ohne Nebenkosten von 1.1.2016 bis 31.12.2016. Eine Staffelmiete kann nur gültig vereinbart werden, wenn das Mietverhältnis mindestens für drei Jahre abgeschlossen und der Betrag der Erhöhung im Voraus festgelegt wurde. Der Mietzins darf nur einmal jährlich erhöht werden. Während der Dauer eines Staffelmietverhältnisses sind andere  Mietzinsanpassungsgründe  ausgeschlossen. Die Vermieterschaft muss die einzelnen Erhöhungen der Staffelmiete mit einem amtlichem Formular mitteilen.

• • Teuerung

  • Die Teuerung gehört zu den Faktoren, die sich im Laufe der Mietdauer ändern. Die Vermieterschaft darf diese relativen Kostenfaktoren bei einer Mietzinserhöhung oder -senkungen geltend machen.

    Grundlage für die Berechnung der Teuerung bildet der so genannte Landesindex der Konsumentenpreise. Dieser beinhaltet die steigenden Kosten sämtlicher Produkte, die ein Haushalt verbraucht. Diese Kosten werden laufend durch das Bundesamt für Statistik (BFS) erhoben. Dazu wird ein sogenannter «Warenkorb» gebildet, in dem die meisten Artikel, die ein Durchschnittshaushalt benötigt, enthalten sind. Die Preisveränderungen dieser Produkte werden monatlich publiziert und in Indextabellen festgehalten. Da sich die Verbrauchsgewohnheiten laufend ändern, muss ab und zu ein neuer «Warenkorb» zusammengestellt werden. Im Abstand von einige Jahren eröffnet das Bundesamt für Statistik jeweils eine neue Tabelle mit einer neuen Basis. Die mit «Mai 2000=100» bezeichnete Indexreihe beruht auf der Basis 100 Punkte im Mai 2000. Steigt im Juni der Gesamtpreis des «Warenkorbs» um 1% an, beträgt der Index im Juni 101.00 Punkte. 

    Die Teuerung auf dem von Vermieterschaft investierten Eigenkapital (risikotragendes Kapital) wird anhand dieser Indextabellen berechnet. Die Vermieterschaft darf maximal 40 Prozent der seit der letzten Mietzinsanpassung aufgelaufenen Teuerung auf den Mietzins überwälzen (Art. 16 VMWG).

    Bei an den Landesindex gekoppelten Mieten darf hingegen die Teuerung zu 100% angerechnet werden.

    Sie wollen die Teuerung genauer verstehen? Hier erklären wir es Ihnen im Detail.

    Siehe auch: Tabellen Landesindex.

• • Übermässige und normale Abnutzung

  • Im schweizerischen Mietrecht gilt der Grundsatz: Normale Abnutzung geht zulasten der Vermieterschaft, für übermässige Abnutzung müssen Mieter*innen beim Auszug zumindest teilweise aufkommen.

    Als normale Abnutzung gelten beispielsweise «Schatten» von Bildern und Möbeln auf Wänden sowie «Trampelpfade» auf Bodenbelägen – Abnutzungen also, die durch den täglichen Gebrauch der Wohnung mit der Zeit entstehen. Auch bei fachgerecht verspachtelten Dübel-Löchern geht man von normaler Abnutzung aus. Um übermässige Abnutzung handelt es sich hingegen etwa bei schwarzen Striemen oder Nikotinablagerungen auf Wänden und Wasserflecken auf Parkettböden. Auch bei übermässiger Abnutzung muss die Mieterschaft hingegen nicht voll für den Schaden aufkommen, weil die Altersentwertung zu berücksichtigen ist. Die Altersentwertung einzelner Einrichtungsgegenstände ist der  Lebensdauertabelle zu entnehmen.

• • Urteilsvorschlag

  • Mit einem Urteilsvorschlag kann die Schlichtungsbehörde bei bestimmten mietrechtlichen Streitigkeiten einen verbindlichen Entscheid fällen, der allerdings ans Gericht weitergezogen werden kann.

    In Verfahren um Kündigungsschutz, bei Streitigkeiten um einen missbräuchlichen Mietzins oder bei einer Mietzinshinterlegung wegen Mängeln kann die Schlichtungsbehörde nicht nur einen Vergleich vorschlagen. Laut Gesetz kann sie in diesen Fällen auch einen sogenannten Urteilsvorschlag erlassen, bei dem es sich eigentlich um einen verbindlichen Entscheid handelt. Ist eine Partei nicht damit einverstanden, muss sie beim Gericht Klage einreichen. Sonst tritt der Urteilsvorschlag in Kraft. Damit hat die Schlichtungsbehörde die Möglichkeit, die Parteirollen umzukehren. Schlägt sie in einem Kündigungsschutzverfahren beispielsweise nur einen Vergleich vor, muss die Mieterschaft beim Gericht klagen, wenn die Vermieterschaft dem Vorschlag nicht zustimmt. Bezeichnet sie die Kündigung hingegen in einem Urteilsvorschlag als missbräuchlich, muss die Vermieterschaft beim Gericht Klage einreichen. Sonst ist die Kündigung aufgehoben. Diese Umkehr der Parteirollen ist ganz wesentlich, weil eine Klage beim Gericht mit einem hohen Kostenrisiko verbunden ist.

    Mehr dazu siehe in den Top Themen unter Schlichtungsbehörde.

• • Verbrauchsabhängige Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung

  • Bei der VHKA werden die Heiz- und Warmwasserkosten aufgrund einer genauen Erfassung des Wärmeverbrauchs abgerechnet.

    Zweck der Verbrauchsabhängige Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung (VHKA) ist, Mieter*innen zu belohnen, wenn sie sparsam mit der Heizenergie umgehen. Die Energiegesetze der meisten Kantone schreiben die VHKA für Neubauten und total sanierte Liegenschaften ab einer gewissen Grösse zwingend vor, beispielsweise ab fünf Wohneinheiten oder 1000 m2. Auskunft über die betreffende Regelung erteilen die für Energiewirtschaft zuständigen Behörden der Kantone.

    Auch bei der VHKA wird jedoch nur ein Teil der Energiekosten verbrauchsabhängig aufgeteilt. Wie hoch dieser Anteil ausfällt, hängt von der Bauweise des Hauses ab. Zudem wird durch einen Lageausgleich und die Anrechnung des sogenannten Zwangswärmekonsums berücksichtigt, wieweit eine Wohnung Wärme von durchführenden Heizungsrohren und von anderen Wohnungen bezieht.

• • Vergleich

  • Als Vergleich bezeichnet man in der juristischen Fachsprache einen Vertrag, mit dem ein Streitfall beigelegt wird.

    Im schweizerischen Recht ist die Streiterledigung durch einen Vergleich erwünscht. Deshalb muss in aller Regel ein Schlichtungsverfahren durchgeführt werden, bevor eine Klage beim Gericht möglich ist.  Hauptaufgabe der Schlichtungsbehörde ist es, einen Vergleich vorzuschlagen. Stimmen nicht beide Verfahrensbeteiligte dem Vergleichsvorschlag der Schlichtungsbehörde zu, erhält im Normalfall  diejenige Partei, die das Verfahren eingeleitet hat, eine sogenannte Klagebewilligung. Damit kann sie innert 30 Tagen beim Gericht Klage einreichen. Auch wenn im Schlichtungsverfahren kein Vergleich zustande kam, versuchen auch die Gerichte nach Einreichung der Klage oft noch, die Verfahrensbeteiligten zu einem Vergleich zu bewegen.

    Mehr dazu siehe auch in den Top Themen unter Schlichtungsbehörde.

• • Verwaltungskosten

  • In Zusammenhang mit den Heiz- und Nebenkosten bezahlen Mieter*innen auch die für die Vermieterschaft anfallenden Kosten für die Verwaltungsarbeit.

    Auf Nebenkostenabrechnungen ist meistens ein Betrag für sogenannte Verwaltungskosten (auch  Verwaltungshonorar, Verwaltungskostenpauschale etc.) aufgeführt. Damit sind Kosten für die Verwaltungsarbeit im Zusammenhang mit den Nebenkosten gemeint. Für den Betrieb der Heizungsanlage und die Warmwasseraufbereitung können sämtliche Verwaltungskosten in Rechnung gestellt werden, also z.B. auch das Bestellen der Heizenergie oder des Kaminfegens (Art. 5 VMWG). Bei den übrigen Nebenkosten (Allgemeinstrom, Wasser, Hauswartung, etc.) müssen Mieter*innen nur für die Erstellung der Abrechnung bezahlen (Art. 4 VMWG). Diese Verwaltungskosten dürfen entweder nach Aufwand oder nach ortsüblichen Sätzen in Rechnung gestellt werden. Weit verbreitet ist ein fester Prozentsatz der Nebenkosten. Mehr als 2 bis 3% brauchen Mieter*innen nicht zu akzeptieren.

  • • Musterbrief: Kürzung Verwaltungshonorar verlangen (DOC, 23 KB)
• • Werterhaltende Investitionen

  • Unter werterhaltenden Investitionen sind Unterhaltsarbeiten zu verstehen, die den vertraglich vereinbarten Zustand der Wohnung erhalten oder bei allfälligen Mängeln wiederherstellen.

    Werterhaltende Investitionen berechtigen die Vermieterschaft in der Regel nicht zu einer Mietzinserhöhung, ausser es ergäbe sich daraus eine Kostensteigerung. Die Kosten für die werterhaltenden Investitionen bezahlt die Mieterschaft bereits mit dem laufenden Mietzins. Beispiele für werterhaltende Investitionen: Austausch von technischen Geräten gegen neue, gleichwertige Einrichtungen, das Abdichten schlecht schliessender Fenster, Malerarbeiten). Der Ersatz alter Einrichtungen durch neue mit besserer Qualität kann teilweise wertvermehrend sein, etwa wenn doppelt verglaste Fenster gegen dreifach verglaste ersetzt werden.

• • Wertvermehrende Investitionen

  • Von Wertvermehrung kann dort gesprochen werden, wo eine alte Sache durch eine neue ersetzt wird, die im Vergleich mehr Komfort oder mehr Funktionalität bringt.

    Von wertvermehrenden Investitionen ist dann auszugehen, wenn die Vermieterschaft den Zustand der Mietsache durch einen Umbau oder eine Sanierung verbessert und für die Liegenschaft ein Mehrwert geschaffen wird (z.B. wird neu ein Geschirrspüler installiert). Wertvermehrende Investitionen dürfen von der Vermieterschaft auf den Mietzins überwälzt werden. Die Vermieterschaft muss dabei aber einen angemessenen Satz für die Verzinsung, Amortisation sowie den Unterhalt der Investition berücksichtigen.

    Bei grossen Sanierungen ist es oft schwierig, den werterhaltenden vom wertmehrenden Anteil zu unterscheiden. Diesem Umstand trägt Art. 14 Abs. 1 VMWG Rechnung: bei umfassenden Sanierungen gelten die Kosten in der Regel zu 50-70% als wertvermehrend. Diese Bestimmung darf hingegen nur zur Anwendung gelangen, wenn es nicht möglich ist, die werterhaltenden von den wertvermehrenden Investitionen zu unterscheiden.

• • Wohn- und Geschäftsräume

  • Das Mietrecht kennt unterschiedliche Bestimmungen für Wohn- und Geschäftsräume.

    Dazu gehören etwa Bestimmungen über den Kündigungsschutz und missbräuchliche Mietzinsen. Deshalb kann es wichtig sein, ob es sich bei einem Mietobjekt um einen Wohn- oder Geschäftsraum handelt. Insbesondere bei Geschäftsräumen ist die Abgrenzung nicht immer klar. Eine Streitfrage ist beispielsweise, ob es sich bei einer von der Mieterschaft selbst errichteten Baracke auf einem Werkgelände um einen Geschäftsraum handelt. Eindeutig um keinen Wohn- oder Geschäftsraum handelt es sich bei einem Parkplatz. Wenn man diesen aber bei der selben Vermieterschaft wie eine Wohnung und in derselben Liegenschaft oder deren unmittelbareren Umgebung mietet, betrachtet man den Parkplatz als Zugehör zur Wohnung. Dann gelten die Bestimmungen über Wohn- und Geschäftsräume auch für den Parkplatz, selbst wenn dafür ein separater Mietvertrag ausgestellt wurde.

• • Zahlungsverzug

  • Ein Zahlungsverzug oder Zahlungsrückstand liegt vor, wenn Mieter*innen mit der Bezahlung des Mietzinses oder mit der Bezahlung der Nebenkosten im Rückstand sind.

    Ein Zahlungsverzug kann für Mieter*innen weitreichende Konsequenzen haben, weshalb eine Beratung durch eine Fachperson empfohlen wird. Beim Mietvertrag handelt es sich um ein sogenanntes Dauerschuldverhältnis. Der Mietzins ist in der Regel im Voraus geschuldet und die Mieterschaft gerät auch ohne Mahnung der Vermieterschaft in Verzug, wenn der Mietzins zu spät bezahlt wird. Die Vermieterschaft ist berechtigt, das Mietverhältnis ausserordentlich aufzulösen, wenn die Mieterschaft im Zahlungsrückstand ist. Eine ausserordentliche Kündigung durch die Vermieterschaft wegen Zahlungsverzug setzt aber voraus, dass die Vermieterschaft der Mieterschaft zuvor eine Zahlungsfrist von mindestens 30 Tagen einräumt, den ausstehenden Betrag genau aufführt und gleichzeitig die Kündigung für den Fall des Nichtbezahlens innert der angesetzten Frist androht. Die Zahlungsfrist beginnt am Tag nach Empfang der Zahlungsaufforderung. Wenn die Mieterschaft innerhalb der gesetzten Frist nicht bezahlt, so kann die Vermieterschaft mit einer Frist von lediglich 30 Tagen auf das Ende eines Monats kündigen. Wird die Kündigung vor Ablauf der Zahlungsfrist ausgesprochen, so ist sie unwirksam. Eine korrekt erfolgte, ausserordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzug schliesst die Erstreckung (vgl. Kündigungsschutz) des Mietverhältnisses aus. 

• • Zeitwert

  • Der Zeitwert oder Zustandswert ist der Wert, den ein älterer Gegenstand nach einer bestimmten Lebensdauer aufweist.

    Er ist zu unterscheiden vom Neuwert. Die Differenz zwischen Neuwert und Zeitwert nennt man Altersentwertung. Wer einen Gegenstand beschädigt oder ein Mietobjekt übermässig abnutzt, schuldet nur eine Entschädigung im Umfang des Zeitwerts. Berechnet wird dieser in der Regel anhand der Lebensdauertabelle. Gewisse Versicherungen vergüten im Schadenfall den Neuwert, andere nur den Zeitwert. Dies hängt von den Versicherungsbedingungen ab.

• • Zusammenschluss zum Eigenverbrauch ZEV

  • Ein Zusammenschluss zum Eigenverbrauch, kurz «ZEV», meint die gemeinsame Nutzung der hauseigenen Photovoltaikanlage durch mehrere Haushalte oder Unternehmen.

    Die Vertragsparteien, also Vermieter*in und Mieter*in, bilden gemeinsam den ZEV. Der ZEV kann auch über mehrere Grundstücke hinweg gebildet werden. Die Vermieterschaft wird so zur stromverkaufenden Partei, indem sie ihren Mieter*innen den selbstproduzierten Strom verkauft. Sie muss aber sicherstellen, dass die Mieter*innen jederzeit genügend Strom in der erforderlichen Qualität haben. Zudem kann die Vermieterschaft überschüssige Energie ins öffentliche Stromnetz gegen eine Vergütung einspeisen, was zu einer effizienteren Nutzung der erneuerbaren Ressourcen führt. Der zeitgleich zur Produktion konsumierte Solarstrom deckt allerdings nur einen Teil des Energiebedarfs. Der restliche Teil kommt wie bisher aus dem Netz des Verteilnetzbetreibers, meist des örtlichen Elektrizitätswerks. Beim ZEV erhalten Mieter*innen die Stromrechnung aber nicht mehr vom Netzbetreiber, sondern von der Vermieterschaft in Form von Nebenkosten. Mit dem Netzbetreiber sind Mieter*innen, die an einem ZEV teilnehmen, vertraglich nicht verbunden. Vertragspartner des Netzbetreibers ist die Vermieterschaft. Die Vermieterschaft kann den Mieter*innen die Kosten für den Netzstrom als auch für den im Haus produzierten Solarstrom als Nebenkosten in Rechnung stellen. Dies setzt allerdings voraus, dass die Stromkosten im Mietvertrag ausdrücklich als Nebenkosten erwähnt sind.