Hausverkauf

  • Bestehende Mietverträge gehen automatisch an die neue Eigentümerschaft über
  • Neue Mietverträge unbedingt vom Mieterinnen- und Mieterverband begutachten lassen
  • Für Wohnungsbesichtigungen genaue Termine vereinbaren

Kann die bisherige Vermieterschaft beim Hausverkauf kündigen?

Ja. Solange die Liegenschaft der bisherigen Vermieterschaft gehört, kann sie die Mietverträge kündigen wegen Hausverkauf. Ob die Kündigung rechtlich gültig ist, muss in jedem Einzelfall genau angeschaut werden. Lassen Sie sich als Mieterschaft unbedingt vom Mieterinnen- und Mieterverband (MV) beraten. Verpassen Sie dazu keinesfalls die 30-tägige Frist für die Anfechtung der Kündigung durch den Vermieterschaft bei der Schlichtungsbehörde.

Wohnungsbesichtigung beim Hausverkauf durch Kaufinteressent*innen

Grundsätzlich müssen Mieterschaften Besichtigungen der Wohnung durch Kaufinteressent*innen dulden, bis der Verkauf zustande gekommen ist. Die Vermieterschaft muss die Termine jedoch im Voraus anmelden und auf die Privatsphäre der Mieterschaft Rücksicht nehmen. Die Mieterschaft hat das Recht, bei der Besichtigung anwesend zu sein. Geben Sie der Vermieterschaft dazu möglichst genau an, zu welchen Zeiten und Tagen Sie die Wohnung zeigen können. Sie können sogar eine angemessene Mietzinsreduktion verlangen für die Zeit der Besichtigung, da Sie in dieser Zeit die Wohnung nur eingeschränkt nutzen können.

Fotos Ihrer Wohnung

Der Mieterinnen- und Mieterverband (MV) vertritt die Ansicht, dass die Vermieterschaft die Wohnung nicht  gegen den Willen der Mieterschaft fotografieren darf.  Dazu gab es vor dem Erstbezug Gelegenheit. Wenn noch keine Fotos vorhanden sind, kann die Mieterschaft zumindest verlangen, die Wohnung nur nach Absprache mit ihr zu fotografieren. Gegenstände können von der Mieterschaft verhüllt oder weggestellt werden.

Neuer Eigentümerschaft übernimmt bestehende Mietverträge

Die neue Eigentümerschaft übernimmt automatisch alle bestehenden Verträge sobald sie im Grundbuch eingetragen ist, auch wenn im Mietvertrag noch der Name der bisherigen Vermieterschaft steht. Ein neuer Mietvertrag ist somit nicht nötig. Nicht auszuschliessen ist, dass die neue Eigentümerschft mit der Mieterschaft einen neuen Mietvertrag zu schlechteren Konditionen abzuschliessen versucht. Oft wird der Mietzins angehoben, oder hinter einem unveränderten Mietzins verbirgt sich eine schlechtere Berechnungsgrundlage (z.B. Referenzzins). Für die Mieterschaft besteht keine Pflicht, den neuen Vertrag zu unterzeichnen. Der alte Mietvertrag bleibt weiterhin auch ohne Unterzeichnung des neuen Mietvertrages gültig. Sämtliche Vertragsänderungen muss die Vermieterschaft auf einem amtlichen Formular bekannt geben. Sie haben dann 30 Tage Zeit, diese bei der Schlichtungsstelle in Mietsachen anzufechten. Lassen Sie in solchen Fällen unbedingt sämtliche Unterlagen durch den MV begutachten.

Kann mir die neue Eigentümerschaft kündigen?

Mit der Übernahme der bestehenden Mietverträge ist die neue Eigentümerschaft auch an die dort festgelegten Kündigungsfristen und Kündigungstermine gebunden. Sie kann aber unmittelbar nach dem Erwerb des Hauses wegen dringendem Eigenbedarf davon abweichen und unter Einhaltung von einer Frist von mind. 3 Monaten (bei Geschäftsräumen 6 Monaten) auf den nächstmöglichen gesetzlichen Kündigungstermin kündigen. Verpasst sie diese Frist, ist sie wieder an die vertraglichen Kündigungsfristen und -termine gebunden. Die Kündigung können Sie innert 30 Tagen bei der Schlichtungsstelle in Mietsachen Ihres Wohnbezirkes wegen Missbräuchlichkeit anfechten und eine angemessene Erstreckung verlangen, wenn Sie Härtegründe vorweisen können.

Fallbeispiele aus dem Alltag

  • Wohnungsbesichtigung: Darf die Vermieterschaft vor meinem Auszug Mietinteressent*innen meine Wohnung zeigen? 
  • Kauf bricht Miete: In der Schule habe ich seinerzeit vom Grundsatz «Kauf bricht Miete» gehört. Muss ich meine Mietwohnung also verlassen, wenn die Liegenschaft verkauft wird?
  • Wohnung fotografieren: Die Vermieterschaft will meine Wohnung fotografieren, um sie nach meinem Auszug neu zu vermieten. Darf sie das?
  • Alte Rechnungen: Ich habe meiner früheren Vermieterschaft ein Depot bar übergeben, das sie nie auf einem Sperrkonto hinterlegte. Nun hat sie die Liegenschaft verkauft. Kann ich das Depot von der neuen Vermieterschaft zurückverlangen?
  • Erbengemeinschaft: Meine Vermieterschaft ist gestorben. Wem gehört nun das Haus?
  • Liegenschaftsbesitz: Ich weiss gar nicht, wem das Haus gehört, in dem ich zur Miete wohne. Wie kann ich das herausfinden? 
  • Mietzinserhöhung nach Hausverkauf: Meine bisherige Vermieterschaft hat das Haus verkauft. Muss ich jetzt mit einer Mietzinserhöhung rechnen?
  • Nutzniessung an Liegenschaft: Mein betagter Vermieter hat das Haus seiner Tochter übertragen. Wer von beiden ist nun meine Vermieterschaft?