Betreibung

• Ein Zahlungsbefehl hat einen Eintrag im Betreibungsregister zur Folge
• Rechtsvorschlag nicht verpassen
• Richtig vorgehen, um Betreibungen zu verhindern bzw. zu löschen

Gemäss schweizerischem Recht kann jede Person jede andere ohne Begründung betreiben. Eine Vermieterschaft, der von der Mieterschaft verlangt, dass sie für den Ersatz einer 35 Jahre alten Küchenkombination aufkommt, befindet sich rechtlich auf dem Holzweg. Wenn sie ein entsprechendes Begehren stellt und die Gebühr vorschiesst, stellt das Betreibungsamt der Mieterschaft aber trotzdem einen Zahlungsbefehl zu. Ob diese Forderung tatsächlich geschuldet ist, prüft das Betreibungsamt dagegen nicht. Damit können auch Betreibungen über bestrittene oder sogar nicht bestehende Forderungen eingeleitet werden, sei es auch nur zu Schikanezwecken.

Gerade wenn Sie als Mieterschaft mit der Bezahlung von unbestrittenen Mietzinsen oder Nebenkosten im Verzug sind, kann es rasch zu einer Betreibung kommen.

Alle Schritte des Betreibungsamts werden im Betreibungsregister dokumentiert. Erhält man einen Zahlungsbefehl, hat dies automatisch immer ein Eintrag im Betreibungsregister zur Folge. Ein solcher Betreibungsregistereintrag ist besonders bei der Wohnungssuche, aber auch in anderen Lebensbereichen ein Nachteil. Denn das Betreibungsamt gibt Einträge im Betreibungsregister fünf Jahre lang allen Interessierten bekannt.

Rechtlich gesehen nicht. Jede Person kann jede andere betreiben, auch ohne vorgängige Mahnung. Dennoch verschicken die meisten Vermieterschaften zuerst eine Mahnung und selbst nach einer Betreibungsandrohung warten Vermieterschaften oft mit der Betreibung zu, wenn die Mieterschaft sofort reagiert. Will oder kann man eine Rechnung nicht bezahlen, lässt sich eine Betreibung am ehesten durch sofortige und klare Kommunikation mit der Vermieterschaft verhindern:

Bei offenen Mietzinsen: Verlangen Sie schriftlich einen Zahlungsaufschub oder eine Ratenzahlung. Aber Achtung: Die Vermieterschaft kann Sie nicht nur betreiben, sondern sie kann Ihnen bei Zahlungsverzug auch vorzeitig kündigen. Sorgen Sie deshalb dafür, dass offene Mietzinse die Ausnahme bleiben. Als Mieterschaft haben Sie kein Recht auf Zahlungsaufschub. Sie können nur auf den Goodwill der Vermieterschaft hoffen.

Bei bestrittenen Rechnungen und Nebenkosten: Teilen Sie der Vermieterschaft per Einschreiben mit, dass Sie mit ihrer Forderung nicht einverstanden sind und Sie deshalb einen Zahlungsaufschub bis zur Klärung der Rechtslage verlangen. Lassen Sie sich den Zahlungsaufschub von der Vermieterschaft schriftlich bestätigen. Begründen Sie auch gerade, warum Sie mit der Rechnung nicht einverstanden sind (mehr s. unter Nebenkosten und kleiner Unterhalt).

Im Zweifel und gerade im Hinblick auf die Wohnungssuche sollten Sie die Rechnung bezahlen und der Vermieterschaft aber gleichzeitig schriftlich mitteilen, man bezahle nur «ohne Anerkennung der Schuld und unter Vorbehalt der Rückforderung» und einzig, um die angedrohte Betreibung zu verhindern.

Für das weitere Vorgehen und die Rückforderung lassen Sie sich durch eine Fachperson des MV beraten.

Wenn Sie einen Zahlungsbefehl erhalten haben, können Sie dagegen innert 10 Tagen Rechtsvorschlag erheben. Das empfiehlt sich dringend, wenn Sie mit der Betreibung nicht einverstanden sind oder die Fortsetzung der Betreibung verhindern wollen. Rechtsvorschlag erheben können Sie bereits, wenn Ihnen die*der Betreibungsbeamte den Zahlungsbefehl aushändigt. Auf dem Zahlungsbefehlsformular befindet sich eine entsprechende Rubrik. Will die Vermieterschaft dann an ihrer Forderung festhalten, geht es je nach Ausgangslage wie folgt weiter:

• Bei Forderungen, die die Mieterschaft bestreitet: Hat die Mieterschaft die Rechnung der Vermieterschaft noch nicht mit einer eigenhändigen Unterschrift akzeptiert (beispielsweise eine Nebenkostenabrechnung, Schlussrechnung,etc.), muss die Vermieterschaft zuerst an die Schlichtungsbehörde in Mietsachen gelangen. Dieses Verfahren ist kostenlos. Die Schlichtungsbehörde versucht dann eine Einigung zwischen Mieterschaft und Vermieterschaft herbeizuführen. Kommt keine Einigung zustande, muss die Vermieterschaft die Rechnung beim Gericht einklagen. Dieses entscheidet dann darüber, ob die Mieterschaft die Rechnung bezahlen muss.
• Es liegt schon ein Entscheid oder eine gerichtliche Einigung über die Forderung vor: Verfügt die Vermieterschaft über einen Entscheid eines Gerichts oder einer Schlichtungsbehörde, wird ihr auf Antrag in einem Schnellverfahren (= Rechtsöffnungsverfahren) die definitive Bewilligung zur Zwangsvollstreckung erteilt. Das heisst, das Betreibungsverfahren nimmt seinen Fortgang. Diese Bewilligung (im Fachjargon «definitive Rechtsöffnung») erhält die Vermieterschaft beispielsweise, wenn sie sich auf eine rechtskräftige Einigung in einem Verfahren bei der Schlichtungsbehörde oder einem Gerichtsurteil stützen kann. Achtung: Dieses Verfahren ist kostenpflichtig. Wenn die Vermieterschaft Recht erhält, muss die Mieterschaft die Verfahrenskosten bezahlen.
• Es liegt eine Schuldanerkennung vor: Verfügt die Vermieterschaft über eine von der Mieterschaft unterzeichnete Schuldanerkennung, die die Mieterschaft nicht sofort entkräften kann, wird ihr provisorische Rechtsöffnung erteilt. Das heisst, das Betreibungsverfahren geht weiter, sofern die Mieterschaft nicht beim zuständigen Gericht eine Gegenklage einreicht (sogenannte Aberkennungsklage). Provisorische Rechtsöffnung wird beispielsweise bewilligt, wenn die Mieterschaft mit dem Mietzins im Rückstand ist und die Vermieterschaft den von der Mieterschaft unterzeichneten Mietvertrag vorlegt. Die Mieterschaft kann die provisorische Rechtsöffnung verhindern, indem sie z.B. sofort glaubhaft macht (am besten mit Kopien eingeschriebener Briefe), dass sie ausserterminlich ausgezogen ist und eine Nachmieterschaft gestellt hat. Auch dieses Verfahren ist kostenpflichtig für die unterlegene Partei.

Alle Schritte des Betreibungsamts werden im Betreibungsregister dokumentiert und fünf Jahre lang Interessierten bekannt gegeben. Bekannt gegeben wird also beispielsweise auch eine Betreibung der Vermieterschaft, gegen die die Mieterschaft Rechtsvorschlag erhoben hat, worauf die Vermieterschaft die Sache auf sich beruhen liess. Ein solcher Betreibungsregistereintrag sagt zwar nichts über Zahlungsfähigkeit und Zahlungsmoral der Mieterschaft aus, kann bei der Wohnungssuche aber zum Nachteil sein. Bei eindeutig ungerechtfertigten Betreibungseinträgen kann man als Mieterschaft in die Offensive gehen: Sucht man eine Wohnung, zeigt man den Betreibungsregistereintrag am besten direkt der potentiellen Vermieterschaft und erklärt die Situation, wie es zur Betreibung kam: Faire Vermieterschaften erkennen dann, dass die Mieterschaft vertrauenswürdig ist – erst recht, wenn es die einzige Betreibung im Register ist.

Um die Situation zu verbessern, hat das Parlament kürzlich eine Gesetzesänderung beschlossen, die die Löschung ungerechtfertigter Betreibungen ermöglicht. Eine Betreibung ist ungerechtfertigt, wenn die Forderung gar nicht besteht oder die Betreibung aus reiner Schikane erhoben wurde. Gemäss dieser neuen Regelung müssen Sie folgenderweise vorgehen, wenn Sie die Vermieterschaft zu Unrecht betrieben hat:

1. Erheben Sie zunächst Rechtsvorschlag.
2. Frühestens drei Monate nach Erhalt des Zahlungsbefehls verlangen Sie beim Betreibungsamt die Löschung des betreffenden Registereintrags.
3. Das Betreibungsamt setzt der Vermieterschaft dann eine Frist von 20 Tagen. Weist diese innert dieser Zeit nicht nach, dass sie rechtliche Schritte zur Beseitigung des Rechtsvorschlags unternommen hat, wird die Betreibung in einem Betreibungsregisterauszug nicht mehr vermerkt.

Das Parlament hat diese Gesetzesänderung am 16. Dezember 2016 beschlossen. In Kraft getreten ist sie am 1. Januar 2019.

Schon nach bisheriger Regelung nicht im Registerauszug erscheinen Betreibungen, die zurückgezogen oder von einem Gericht für unberechtigt erklärt wurden. Daran ändert sich nichts. Kommt es nach einer Betreibung zu einem Verfahren vor der Schlichtungsbehörde, sollten Sie also darauf drängen, dass sich die Vermieterschaft in einer Einigung dazu verpflichtet, die Betreibung zurückzuziehen. Eine ungerechtfertigte Betreibung kann man zudem mit einer gerichtlichen Klage löschen lassen (negative Feststellungsklage). Lassen Sie sich in diesen Fällen unbedingt von einer Fachperson beraten.