Erster Corona-Entscheid zugunsten Geschäftsmieterschaft

Dieses Urteil hat Signalwirkung: Das private Luzerner Schiedsgericht «Schenkel & Serrago Rechtsanwälte» hat am 30. März im Streitfall zwischen einer Geschäftsmieterin, die ihr Restaurant aufgrund der COVID-Verordnung zwangsschliessen musste, und deren Vermieterschaft zugunsten der Geschäftsmieterin entschieden. Diese muss nun nur für den Zeitraum vom Beginn bis zur Aufhebung der Massnahmen nur auf denjenigen Teilen ihrer angemieteten Geschäftsräume einen Mietzins bezahlen, die sie auch während der Zwangsschliessung für ein Take-Away-Angebot nutzen konnte. Das Schiedsgericht kam zum Schluss, dass eine Mietzinsherabsetzung von 60% angemessen sei.
 

Zusammenfassung des Entscheids des privaten Schiedsgerichts «Schenkel & Serrago Rechtsanwälte» in der Fachzeitschrift mietrechtspraxis | mp:

Die behördliche Betriebsschliessung aufgrund des Covid-19 Coronanvirus begründet einen Mangel am Mietobjekt. Eine Herabsetzung des Mietzinses gemäss Art. 259d OR kann auch dann verlangt werden, wenn der Mangel sich dem Einflussbereich des Vermieters entzieht. Die Störung des Verhältnisses von Leistung und Gegenleistung infolge der Pandemie und der damit einhergehenden Covid-19-Massnahmen können eine richterliche Anpassung des Mietvertrags zur Folge haben.

→ Art. 259d OR, Art. 119 OR

Zwischen den Parteien besteht seit dem 1. Juli 2015 ein Geschäftsmietvertrag mit einer 15-jährigen Laufzeit über ein Restaurant in Luzern. Das Restaurant musste gestützt auf Art. 6 Abs. 2 lit. b der COVID-19-Verordnung-2 ab dem 17. März 2020 um 00:00 Uhr schliessen und den Betrieb einstellen. Um die finanziellen Folgen dieser Massnahme zu mindern, hat die Mieterin einen Take-Away-Service eingeführt. Somit kann der Betrieb in einem gewissen Umfang weitergeführt werden. Dennoch können die Geschäftsräumlichkeiten im Rahmen eines Take-Away-Service nicht im gleichen Umfang wie bisher genutzt werden, zumal in der luzernischen Gesetzgebung der reine Take Away-Service um 18:30 Uhr geschlossen werden muss. Die Mieterin wandte sich daher an die Vermieterin und forderte eine Reduktion des Mietzinses um 90% für den Zeitraum vom 18. März 2020 bis zur Aufhebung der Massnahmen. Die Vermieterin war nicht bereit, den Mietzins zu reduzieren.

Die Parteien einigten sich in der Folge, die Frage durch ein Schiedsgericht beurteilen zu lassen. Dieses kam zum Schluss, dass die Vermieterin im Mietvertrag der Mieterin zusicherte, dass die Räumlichkeiten für einen Restaurationsbetrieb genutzt werden können und dürfen. So durfte die Mieterin auch nach Treu und Glauben davon ausgehen, dass sich die Mieträumlichkeiten in einem Zustand befinden würden, um die Führung eines Restaurationsbetriebs zu ermöglichen, zumal sie einen Mietzins für einen Restaurationsbetrieb entrichte. Aufgrund der Covid- 19-Massnahmen sei die Führung eines Restaurationsbetriebes nun aber nicht mehr möglich. Im Übrigen dürfe der Vermieter seine Gebrauchsüberlassungspflicht aufgrund der Covid-19-Massnahme gar nicht mehr (vollumfänglich) erfüllen. Der Ist- weiche vom Soll-Zustand ab, weshalb ein Mangel an der Mietsache vorliege. Der Argumentation, dass behördliche Betriebsschliessungen grundsätzlich den Risikobereich des Mieters betreffe und keinen Mangel des Mietobjekts darstelle, folgte das Schiedsgericht nicht. Die vorliegende öffentlich-rechtliche Vorschrift sei nicht speziell an einen Mieter bzw. an alle Mieter adressiert. Sie betreffe die Vermieter gleichermassen, da diese, solange die Covid-19-Massnahmen anhalten, ihre Räume auch nicht für eine Nutzung im Sinne von Art. 6 der COVID-Verordnung 2 zur Verfügung stellen dürfen. Ausserdem habe der Mieter keinen Einfluss auf den Mangel. Die Wiedereröffnung des Betriebs hänge nicht von ihm ab – im Unterschied zu einer Lage, in der er das Hindernis zur Verwendung des Objekts gemäss dem abgemachten Zweck selbst aufheben könnte (z.B. indem er sich ein Wirtepatent beschafft).

Da ein Mangel am Mietobjekt vorliegt, musste das Schiedsgericht die Frage der Anpassung des Vertrags an geänderte Verhältnisse (clausula rebus sic stantibus) nicht prüfen. Es hielt trotzdem fest, dass aufgrund der Covid-19 Massnahmen die Führung eines Restaurationsbetriebes nicht mehr möglich sei. Eine gravierende Äquivalenzstörung sei deshalb zu bejahen, womit eine Vertragsanpassung als notwendig erachtet werde. In der Folge berechnete das Schiedsgericht gesondert die Mietzinsherabsetzung für das Restaurant, die Küche, das Lager, die Nasszellen sowie das Büro und kam zum Schluss, dass eine Mietzinsherabsetzung von 60% angemessen sei. 

Quelle: Schenkel & Serrago Rechtsanwälte AG, www.rechtsanwalt-luzern.ch

Die Frage nach einer Mietzinsreduktion infolge der vom Bund angeordneten Betriebsschliessung für Restaurants, Coiffeursalons und viele weitere Verkaufsgeschäfte ist wohl eine der meistdiskutierten rechtlichen Fragestellungen im Zusammenhang mit der Covid-19-Pandemie. Die Gerichte haben alle Verhandlungen abgesagt und die Gerichtsferien wurden verlängert. Es ist in naher Zukunft nicht mit einem rechtskräftigen Entscheid von einer Schweizer Gerichtsinstanz zu rechnen. Da vorliegend die Parteien ein rasches Urteil wünschten, einigten sie sich darauf, ein privates Schiedsgericht anzurufen. Dies ist bei Streitigkeiten über Geschäftsraummieten zulässig.