Lebensdauer: Wann ist etwas abgeschrieben?

Wenn jemand eine Wohnung mietet, darf er sie normal benutzen. Dabei nützt sich die Einrichtung mit der Zeit ab. Muss der Mieter beim Auszug dafür zahlen? Das ist eine klassische Frage zur Lebensdauer. Die Antwort ist eindeutig: Für die normale Abnützung muss der Mieter nichts bezahlen. Denn dafür bezahlt er Miete. Nur eine übermässige Abnützung ist entschädigungspflichtig. 

Viele Mietende wissen das nicht und lassen sich beim Auszug aus der Wohnung unnötige Kosten aufhalsen. «Die weit verbreitete Auffassung, dass der Mieter das Mietobjekt so zurückgeben muss, wie er es erhalten hat, ist falsch», sagt denn auch der Zürcher Mietrechtsspezialist Tobias Kunz. Für die Neuauflage der MV-Broschüre «Paritätische Lebensdauertabelle» hat er einige Erläuterungen verfasst, welche die wichtigsten Probleme bezüglich der Lebensdauer von Einrichtungsgegenständen beleuchten.*

Mit der Lebensdauertabelle kann der Wertverlust zum Beispiel eines Wandanstrichs oder eines Rollladens genau bestimmt werden. Wie nützlich diese Tabelle in vielen Fragen ist, soll an den folgenden konkreten vier Beispielen gezeigt werden: defekter Spiegelschrank im Bad, Streichen eines Zimmers, Sprung im Lavabo und Ersatz einer Massivholztüre. 

Defekter Spiegelschrank: Ein Mieter zog vor sechs Jahren ein. Zu diesem Zeitpunkt war der Spiegelschrank aus Kunststoff im Bad bereits fünf Jahre alt. Somit war der Spiegelschrank insgesamt elf Jahre in der Wohnung. In der Lebensdauertabelle kann man nun nachsehen, dass ein solcher Spiegelschrank nach höchstens zehn Jahren vollständig abgeschrieben ist. Daher muss der Mieter beim Auszug für einen Defekt nichts mehr bezahlen. Der Schrank war durch die monatlichen Mietzinszahlungen sogar schon vor einem Jahr abbezahlt. 

Streichen eines Zimmers: Eine Familie ist vor vier Jahren in die Wohnung eingezogen. Damals wurde die Wohnung frisch gestrichen. In der Folge liessen die Kinder ihrem Spieldrang freien Lauf und bemalten die Wände mit Fingerfarben. Die Eltern liessen die Wände reinigen, doch es blieben immer noch erhebliche Spuren zurück. Diese müssen nun mit einem einmaligen Anstrich beseitigt werden. Diese Malerarbeiten kosten 1'300 Franken. Aus der Lebensdauertabelle geht hervor, dass ein Wandanstrich acht Jahre hält. Somit sind vier Jahre bereits abgegolten. Die Familie muss nurmehr noch die Hälfte der Malerkosten, also 650 Franken, übernehmen. 

Sprung im Lavabo: Das Keramik-Lavabo war zwölf Jahre alt, als der Mieterin ein Parfumfläschchen aus der Hand glitt. In der Lavaboschüssel gab es zwar keine grosse Kerbe, aber doch einen sichtbaren Sprung. Der Ersatz der Schüssel würde rund 900 Franken kosten. Ein Drittel der Lebensdauer ist bereits verstrichen. Der aktuelle Zustandswert der Schüssel zum Zeitpunkt des Fauxpas beträgt also noch 600 Franken. Weil der Sprung zu geringfügig ist, um die Schüssel schon zu ersetzen und ein Ersatz unverhältnismässig wäre, ist es angemessen, den Minderwert durch die kleine Beschädigung mit 5 Prozent, also 30 Franken, zu berechnen. 

Ersatz einer Massivholztüre: Der Mieter hat die Türe derart beschädigt, dass sie ersetzt werden muss. Sie war 22 Jahre alt. Die Lebensdauertabelle klärt auf, dass eine solche Massivholztüre 30 Jahre hält. Praktischerweise enthält die Lebensdauer-Broschüre auch eine Zustandswert-Tabelle, in der man sofort die Werte nach verschiedenen Zeitdauern herauslesen kann. Nach 21 von 30 Jahren beträgt der Zustandswert noch 26,7 Prozent der Investitionssumme. Da eine neue Türe 1'350 Franken kostet, muss der Mieter von diesen Kosten nicht etwa alles, sondern nur 26,7 Prozent übernehmen. Das wären dann noch Fr. 360.45.