Mietzinserhöhungen aufgrund des steigenden Referenzzinssatzes: Das sind die häufigsten Fragen

Fragen und Antworten zu Mietzinserhöhungen aufgrund des steigenden Referenzzinssatzes

• • Aktuell gültiger Referenzzinssatz für meinen Mietzins
  • Wie finde ich heraus, auf welchem Referenzzinssatz mein aktueller Mietzins beruht?

  • Der massgebende Referenzzinssatz ist meistens im Mietvertrag unter der Rubrik «Kostenstände» vermerkt. Es kommt grundsätzlich derjenige Referenzzinssatz zur Anwendung, der im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses gegolten hat. Wurde der Mietzins seit Abschluss des Mietvertrags wegen dem gestiegenen Referenzzinssatz erhöht und haben Sie die Erhöhung nicht angefochten, dann basiert der aktuelle Mietzins auf diesem erhöhten Referenzzinssatz. Mietzinssenkungen sind dagegen nicht relevant, ausser die damaligen Senkung wurde in einem Gerichtsurteil oder einer Einigung vor der Schlichtungsbehörde festgelegt.

• • Kein schriftlicher Vertrag / Vertrag verlegt
  • Ich finde meinen Mietvertrag nicht mehr / Ich habe nie einen schriftlichen Mietvertrag abgeschlossen. Wie kann ich nun den Mietzinsrechner nutzen?

  • Wenn Sie ihren Mietvertrag nicht mehr finden, können Sie bei der Vermieterschaft eine Kopie anfordern. Behalten Sie aber unbedingt die 30-tägige Anfechtungsfrist im Auge. Im Zweifelsfall sollten Sie die Mietzinserhöhung vorsorglich anfechten.

    Auch ein mündlicher Mietvertrag ist gültig und verbindlich. Haben Sie keinen schriftlichen Mietvertrag abgeschlossen, können Sie die Berechnungen basierend auf den mündlichen Abmachungen vornehmen oder wenn es in der Vergangenheit zu einer Mietzinserhöhung kam, die Sie nicht angefochten haben, dann auf dieser Basis. Mietzinssenkungen sind dagegen nicht relevant, ausser die damaligen Senkung wurde in einem Gerichtsurteil oder einer Einigung vor der Schlichtungsbehörde festgelegt.

• • Fristen und Formen
  • Wie und bis wann müssen Mieter*innen nach Erhalt einer Mietzinserhöhungsanzeige reagieren?

  • Leider gibt es keine staatliche Mietzinskontrolle. Mieter*innen müssen deshalb selber aktiv werden. Mietzinserhöhungen können innerhalb von 30 Tagen, nachdem sie mit dem amtlich genehmigten Formular mitgeteilt wurden, bei der örtlich zuständigen Schlichtungsbehörde angefochten werden. In diesem Schlichtungsverfahren wird dann geklärt, ob die Mietzinserhöhung korrekt ist. Dieses Schlichtungsverfahren ist kostenlos. Die Adresse der zuständigen Schlichtungsbehörde finden Sie unter diesem Link oder unter www.mieterverband.ch/schlichtung.

• • Bereits die zweite Mietzinserhöhung – erstes Verfahren noch nicht abgeschlossen
  • Meine Vermieterschaft hat mir bereits bei der letzten Erhöhung des Referenzzinssatzes eine Mietzinserhöhungsanzeige geschickt. Diese habe ich fristgerecht bei der Schlichtungsbehörde angefochten. Die Schlichtungsverhandlung hat bis zum heutigen Zeitpunkt noch nicht stattgefunden. Nun hat mir meine Vermieterschaft bereits eine weitere Mietzinserhöhungsanzeige zukommen lassen. Wie muss ich mich verhalten?

  • Der Mieterinnen- und Mieterverband ist der Ansicht, dass die zweite Mietzinserhöhung «nichtig» respektive unwirksam ist, da sie während des Anfechtungsverfahrens betreffend die erste Mietzinserhöhung erfolgte. Entsprechend müsste die zweite Mietzinserhöhung eigentlich nicht innert der 30-tägigen Frist angefochten werden. Die Nichtigkeit respektive Unwirksamkeit können Mieter*innen nämlich jederzeit, also auch nach Ablauf der 30-tägigen Anfechtungsfrist geltend machen. Ob die Schlichtungsbehörden und Gerichte diese Rechtsauffassung teilen, wird sich noch zeigen. Deshalb sollten Sie auch die zweite Erhöhung vorsichtshalber unbedingt innert der 30-tägigen Frist bei der Schlichtungsbehörde anfechten. Ohne Anfechtung riskieren Sie, dass die zweite Erhöhung ihre volle Wirkung entfaltet und Sie ab dem nächsten Kündigungstermin diesen höheren Mietzins bezahlen müssen. Und zwar auch dann, wenn die Schlichtungsbehörde anlässlich der Schlichtungsverhandlung bezüglich der ersten Mietzinserhöhung zum Ergebnis kommt, dass diese nicht zulässig war. Das gilt auch, wenn die Anfechtung bei der Schlichtungsbehörde zu keinem Ergebnis geführt hat und das Verfahren an ein Gericht weitergezogen wurde. Deshalb sollten Sie die zweite Mietzinserhöhung trotz hängigem Schlichtungs- resp. Gerichtsverfahren umgehend anfechten.

    Unseren Mietzinsrechner können Sie für die zweite Anfechtung NICHT benützen. Dies aus folgendem Grund: Wegen der Anfechtung der ersten Erhöhung steht die Grundlage für die Berechnung der zweiten Mietzinserhöhung noch nicht fest, so dass der Mietzinsrechner nicht funktionieren kann. Unter folgendem Link stellen wir Ihnen einen Musterbrief zur Anfechtung der Mietzinserhöhung zur Verfügung: Zum Musterbrief

• • Ungleichbehandlung der Mietparteien in derselben Liegenschaft
  • Meine Vermieterschaft hat lediglich 3 von 12 Mietparteien eine Mietzinserhöhung geschickt. Offenbar nur denjenigen, welche die letztjährigen Mietzinssenkungen stets einverlangt haben. Darf die Vermieterschaft die Mietenden in derselben Liegenschaft derart ungleich behandeln?

  • Leider ja. Es obliegt der Vermieterschaft, mögliche Mietzinsveränderungen auf die Mieterschaften zu überwälzen oder nicht und so zu entscheiden, auf wen diese überwälzt werden sollen und auf wen nicht. Zudem basieren die Mietzinse der jeweiligen Mietverhältnisse oft auf unterschiedlichen Referenzzinssätzen.

• • Die Mietzins-Erhöhung kam in meinen Ferien
  • Ich war 6 Wochen in den Ferien und habe in der ersten Ferienwoche die Mietzinserhöhung per Einschreiben erhalten. Kann ich die Erhöhung noch anfechten?

  • Nein, leider haben Sie die 30-tägige Anfechtungsfrist verpasst und der höhere Mietzins ist geschuldet. Ferienabwesenheiten unterbrechen weder die Anfechtungsfrist noch gilt die Erhöhung erst nach Ihrer Rückkehr als zugestellt. 

    Die 30-tägige Anfechtungsfrist berechnet sich ab dem Zeitpunkt der Zustellung der Erhöhung. Da Ihnen der Postbote die Erhöhung nicht persönlich übergeben konnte, hat dieser einen Abholschein in Ihren Briefkasten gelegt. Der Abholschein enthält eine Abholfrist und diese beträgt 7 Tage. Nach Ablauf dieser 7-tägigen Abholfrist gilt die Erhöhung von Gesetzes wegen als zugestellt - auch wenn Sie das Schreiben nie entgegengenommen haben. Ab dem Zustellungsmoment hätten Sie die Erhöhung innert 30 Tagen anfechten müssen.

• • Erhöhung während Auslandaufenthalt erhalten
  • Wegen einem längeren Auslandaufenthalt habe ich eine Postlagerung meiner Post in Auftrag gegeben. Nach meiner Rückkehr habe ich die Mietzinserhöhung gesehen. Wann gilt die Mietzinserhöhung als zugestellt?

  • Gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung gilt die siebentägige Abholfrist auch bei postlagernden Sendungen. Nach Ablauf dieser 7-tägigen Abholfrist gilt die Erhöhung von Gesetzes wegen als zugestellt - auch wenn Sie das Schreiben nie entgegengenommen haben. Ab dem Zustellungsmoment hätten Sie die Erhöhung innert 30 Tagen anfechten müssen.

• • Weitere Erhöhungsgründe
  • Darf der Vermieter gleichzeitig mit der Mieterhöhung wegen gestiegenem Referenzzinssatz, auch die 40% der Teuerung (LIK) sowie die allgemeine Kostensteigerungspauschale in Prozent geltend machen?

  • Grundsätzlich darf die Vermieterschaft den Mietzins neben dem Referenzzinssatz zusätzlich auch wegen den Faktoren Teuerung und den allgemeinen Kostensteigerungen erhöhen. Auf Juristen-Deutsch heisst das, dass diese Faktoren miteinander kumuliert werden dürfen. 

• • Mietzinserhöhung gemäss Rechner korrekt – kann ich nichts dagegen tun?
  • Wir haben auf den nächsten Kündigungstermin eine Mietzinserhöhung erhalten wegen Anpassung an den Referenzzinssatz und die Teuerung. Gemäss dem Mietzinsrechner stimmt die Berechnung der Vermieterschaft. Kann ich nichts gegen die Mietzinserhöhung unternehmen?

  • Doch. Sofern der Verdacht besteht, dass die von der Vermieterschaft erzielte Rendite zu hoch sei, können Sie die Einrede des übersetzten Ertrags erheben. Eine Vermieterschaft darf aktuell eine Rendite erzielen, welche maximal zwei Prozent über dem aktuellen Referenzzinssatz liegt – solange dieser 2% oder tiefer ist. Beispiel: Bei einem Referenzzins von 1.75% beträgt die maximal zulässige Nettorendite 3.75%. Üblicherweise verfügen Mieter*innen nicht über die Zahlen und Unterlagen, damit die maximal zulässige Nettorendite tatsächlich berechnet werden kann. Jedoch gibt es verschiedene Hinweise, die auf ein Renditeobjekt hindeuten könnten:

    • Komplett unterschiedliche Mietzinse innerhalb derselben Liegenschaft
    • Grosse Erhöhung bei der Anfangsmiete
    • Die Vermieterschaft ist eine institutionelle Anlegerin
    • Sehr hoher Mietzins im Vergleich

    Die erlaubte Rendite ist von verschiedenen Faktoren abhängig, insbesondere den Anlagekosten (Landerwerbs- und Erstellungskosten), dem investierten Eigenkapital und der Verzinsung des allfälligen Fremdkapitals, den Betriebs- und Unterhaltskosten für die Liegenschaft. Sie können im Anfechtungsgesuch die Edition der relevanten Unterlagen für die Berechnung der Rendite verlangen. Legt die Vermieterschaft vor der Schlichtungsbehörde keine Unterlagen zur Renditeberechnung vor, kann dies wiederum als Hinweis auf eine übersetzte Rendite dienen. Eine erfolgreiche Einrede würde nicht zu einer Senkung Ihres aktuellen Mietzinses führen, aber die Erhöhung vermeiden.

    Achtung: Bei Liegenschaften, die sich bereits mehr als 30 Jahre im selben Eigentum befinden, kann der Mietzins nach Orts- und Quartierüblichkeit festgelegt werden. Fragen Sie deshalb beim zuständigen Grundbuch nach, wann die letzte wirtschaftliche Handänderung war. Neuere Liegenschaften unter 10 Jahren werden zudem anhand der Bruttorendite berechnet.

• • Kommende Referenzzinssatz-Erhöhungen
  • Kann die Vermieterschaft jetzt bei jeder weiteren Referenzzinssatzerhöhung die Miete anheben?

  • Leider ja. Eine «Sperrfrist» gibt es nicht.

• • Allgemeine Kostensteigerung
  • Wie hoch darf der Posten «allgemeine Kostensteigerung» sein? Was ist da enthalten? Ist das für Mieter nachvollziehbar? Weshalb ist dieser Posten separat? Die Inflation wird ja zusätzlich verrechnet.

  • Mit der allgemeinen Kostensteigerung ist der Anstieg von Unterhalts- und  Betriebskosten gemeint. Zu den Unterhaltskosten zählen u.a. Reparaturen und Erneureungen. Zu den Betriebskosten u.a. Versicherungsprämien, Liegenschaftssteueren und Grundgebühren. Gemäss dem Bundesgericht muss die Vermieterschaft die allgemeinen Kostensteigerungen anhand von einer Vergleichsrechnung nachweisen. Weil das sehr aufwändig ist, lassen viele Schlichtungsbehörden eine pauschale Kostenüberwälzung zu, wenn Mieter*innen nicht dagegen protestieren. Unter Umständen kann es sich deshalb lohnen, bei der Anfechtung der Mietzinserhöhung die Anwendung dieser Pauschalen zu bestreiten. Die Vermieterschaft muss dann die tatsächlichen Kostensteigerungen beweisen. Diese sind dann unter Umständen tiefer als die jährlichen Pauschalen oder sogar gleich null.

• • Erstmieter*in in einem Neubau
  • Ich bin im Oktober 2022 in eine Neubauwohnung als Erstmieter*in eingezogen. Wie wahrscheinlich ist eine Mietpreiserhöhung?

  • Im Falle eines Einzuges im Oktober 2022 beruht Ihr Mietverhältnis auf einem Referenzzinssatz von 1,25%. Hier scheint zumindest wahrscheinlich, dass die Vermieterschaft Ihnen eine Mietzinserhöhung zustellen wird. Jedoch besteht zur Anpassung des Referenzzinssatzes keine Pflicht. Vielleicht haben Sie Glück und Ihre Vermieterschaft verzichtet auf eine Erhöhung.

• • Ich zahle doch schon die Nebenkosten!
  • Unsere Miete wurde um rund 7% erhöht, der Grossteil davon wegen des Teuerungsausgleichs und der allgemeinen Kostensteigerung. Aufgrund der umfassenden, separaten Nebenkosten, die wir als Mieterschaft mitfinanzieren müssen, erschliesst sich mir nicht, wofür? Kann ich verlangen, dass dies genauer begründet wird? In unseren Nebenkosten ist eigentlich alles enthalten, von Personalkosten der Hauswartung bis Warmwasser und Heizkosten, Wartung und Betriebskosten und auch die Kosten für die allgemeine Energienutzung.

  • Sie können verlangen, dass die Vermieterschaft die Erhöhung wegen den allgemeinen Kostensteigerungen genau begründet. Gemäss Bundesgericht muss die Vermieterschaft nämlich die allgemeinen Kostensteigerungen anhand von einer Vergleichsrechnung nachweisen. Weil das sehr aufwändig ist, lassen viele Schlichtungsbehörden jedoch eine pauschale Kostenüberwälzung zu, wenn Mieter*innen nicht dagegen protestieren. Es ist deshalb wichtig, dass sie die Anwendung der Pauschale schon bereits im Schlichtungsgesuch bestreiten und die Vermieterschaft oder aber dann an der Schlichtungsverhandlung.

• • Unbedingt schon die erste Erhöhung anfechten!
  • Mein Mietvertrag basiert auf einem Referenzzinssatz von 2%. Nun hat mir meine Vermieterschaft eine Mietzinserhöhung um 3%, mit der Begründung angezeigt, der Referenzzinssatz sei auf 1,5% gestiegen. Ich habe keine Lust, jetzt zu streiten und akzeptiere daher diese Mietzinserhöhung. Aber wenn die Vermieterin bei der nächsten Erhöhung des Referenzzinsatzes die Miete wieder erhöhen sollte, möchte ich die erneute Mietzinserhöhung anfechten. Werde ich mich gegen die zweite Mietzinserhöhung mit Erfolg wehren können?

  • Die Mietzinserhöhung Ihrer Vermieterin ist offensichtlich nicht gerechtfertigt. Der Mietzins kann mit der Begründung, der Referenzzinssatz sei gestiegen effektiv nur dann erhöht werden, wenn der aktuelle Mietzins auf einem Referenzzins beruht, der tiefer ist als 1,5%. Dass Sie keine Lust haben, mit Ihrer Vermieterin zu streiten, ist verständlich. Es besteht allerdings das Risiko, dass Sie dann, bei einer weiteren Mietzinserhöhung allfällige Senkungsansprüche, die sie aktuell wohl haben, nicht mehr geltend machen können, da man immer auf die letzte verbindliche Mietzinsfestlegung abstellt und auch auf diese zurückrechnen darf. Als letzte verbindliche Mietzinsfestlegung gilt die letzte Mietzinserhöhung oder, wenn der Mietzins seit Mietbeginn noch nie verändert worden ist, der Abschluss des Mietvertrages oder der Abschluss eines Vergleichs / Erlasses eines Urteils. Senkungen sind grundsätzlich nicht verbindlich. Die Ausgangsbasis für die Überprüfung der zweiten Erhöhung wird also diese aktuelle Mietzinserhöhung sein. Allfällige Senkungsansprüche können dann bei der Anfechtung der zweiten Mietzinserhöhung nicht mehr korrigiert resp. gegengerechnet werden. Dieser Problematik wurde in den bisherigen zahlreichen Diskussionen in den Medien viel zu wenig Beachtung geschenkt. Es besteht deshalb die Gefahr, dass jetzt etliche Mieter*innen - wie Sie - um des Friedens willen auf eine Anfechtung verzichten, bei der nächsten Erhöhungsrunde aber die Geduld verlieren und dann allenfalls eine böse Überraschung erleben. Deshalb sollten Sie bereits die aktuelle Mietzinserhöhung bei der Schlichtungsbehörde anfechten. Handeln Sie schnell, denn die Anfechtungsfrist beträgt nur 30 Tage seit Erhalt der Erhöhungsanzeige.

• • Achtung bei Klauseln im Mietvertrag
  • Ich habe vor einer Woche einen neuen Mietvertrag abgeschlossen. Der Mietvertrag ist erstmals per Ende Juli 2024 kündbar. Um auf allfällige Erhöhungen des Referenzzinssatzes reagieren zu können, hat mein Vermieter folgende Klausel in den Mietvertrag geschrieben: «Der Mietzins basiert auf dem aktuellen Referenzzinssatz von 1.5%, Anpassungen des Mietzinses erfolgen unabhängig von der Mindestmietdauer.» Ist diese Bestimmung rechtens?

  • Nein, eine solche Klausel ist nicht rechtens. Gemäss Artikel 269d des Obligationenrechts kann die Vermieterschaft den Mietzins nur auf den «nächstmöglichen Kündigungstermin» erhöhen. Diese Bestimmung ist zwingend und kann auch vertraglich nicht abgeändert werden. Wurde im Mietvertrag eine Mindestmietdauer vereinbart, dann kann der Mietzins auch erst auf diesen Termin erhöht werden. In Ihrem Fall darf die Vermieterschaft den Mietzins folglich erst auf den 1. August 2024 erhöhen. Dies natürlich nur sofern der Referenzzinssatz oder die übrigen Faktoren wie die Teuerung und die allgemeinen Kostensteigerungen tatsächlich weiter ansteigen. Sollte Ihre Vermieterschaft dennoch versuchen den Mietzins bereits vor dem 1. August 2024 zu erhöhen, dann sollten Sie genau prüfen, mit welcher Begründung eine Erhöhung gerechtfertigt sein soll. Nutzen Sie zur Überprüfung auch unbedingt unseren Mietzinsrechner.

• • Befristete Mietverträge
  • Mein Mietvertrag ist für 3 Jahre befristet, konkret bis Ende Februar 2025. Kann die Vermieterschaft trotzdem auf Ende April 2024 eine Mietzinserhöhung durchsetzen?

  • Nein, das ist nicht möglich, da weder Ende März 2024 noch sonst irgendwann während des befristeten Mietverhältnisses ein ordentlicher Kündigungstermin besteht.

• • Spätere Erhöhung des Mietzinses
  • Mein Mietzins basiert auf einem Referenzzinssatz von 1.25%. Bis jetzt hat mein*e Vermieter*in nicht erhöht. Kann meine Vermieterschaft den Mietzins zu einem späteren Zeitpunkt erhöhen?

  • Ja, solange der Referenzzinssatz auf 1.5% ist oder allenfalls noch weiter ansteigt, kann die Vermieterschaft den Mietzins auch später noch erhöhen. Es sei denn der Referenzzinssatz würde vom Bundesamt für Wohnungswesen bald wieder gesenkt auf 1.25%. In diesem Fall hätte Ihr*e Vermieter*in die Erhöhungsmöglichkeit verpasst. 

• • Direkte Erhöhung von 1.25 auf 1.75%
  • Sollte der Referenzzinssatz auf 1.75% stiegen, könnte die Vermieterschaft dann den Mietzins auf den nächsten Kündigungstermin um 6% erhöhen?

  • Ja, in diesem Fall kann die Vermieterschaft den ganzen Schritt von 1.25% auf 1.75% erhöhen, was einem Überwälzungssatz von 6% entspricht. Zusätzlich könnte sie auch 40% der aufgelaufenen Teuerung sowie die allgemeinen Kostensteigerungen auf den Mietzins überwälzen.

• • Untermiete und gemeinsames Wohnen
  • Mein*e Vermieter*in hat meiner Mitbewohnerin und mir die Mietzinserhöhung nur in einem einzigen Covert zugesendet. Wir haben den Mietvertrag aber beide gemeinsam unterschreiben. Müsste uns die Mietzinserhöhung deshalb nicht separat zugesendet werden – also in zwei Couverts?

  • Nein, das ist nicht nötig. Die Vermieterschaft muss aber auf dem amtlichen Formular als Adressat beide Namen der Ehepartner*innen, eingetragenen Partner*innen oder Konkubinatspartner*innen oder alle Namen der Wohngemeinschafts-Mieter*innen aufführen, ebenso auf dem Couvert.

• • Mögliche Einwände gegen eine Erhöhung
  • Wie kann ich mich als Mieter*in gegen eine Mietzinserhöhung wehren bzw. welche Einwände kann ich geltend machen?

  • Ob und was gegebenenfalls gegen eine Mietzinserhöhung wegen des gestiegenen Referenzzinssatzes eingewendet werden kann, ist von Fall zu Fall unterschiedlich. Mögliche Einwände können sein, dass: 

    • die Erhöhung formell nicht korrekt angezeigt wurde, z.B. weil nicht das amtlich genehmigte Formular verwendet wurde oder die Erhöhungsanzeige keine Begründung enthalt;
    • die Erhöhung falsch berechnet wurde, weil nicht auf den korrekten Referenzzinssatz oder falsch überwälzt wurde oder die Teuerung auf einem falschen Stand beruht;
    • die Erhöhung zu einer übersetzten Rendite führt oder der erhöhte Mietzins nicht mehr im Rahmen der Orts- und Quartierüblichkeit liegt;
    • Senkungen seit Mietbeginn oder seit der letzten Erhöhung nicht vollständig an die Mietenden weitergegeben wurden.
• • Mietvertrag von Vormieter*in übernommen
  • In meinem Mietvertrag wurden die Kostenstände der Teuerung und der allgemeinen Kostensteigerungen vom Mietvertrag von meiner Vormieterschaft übernommen und nicht diejenigen Kostenstände, die im Zeitpunkt des Vertragsschlusses effektiv gegolten haben. Meine Vermieterschaft stellt bei der Mietzinserhöhung nun auf diese Faktoren ab. Ist das zulässig?

  • Grundsätzlich muss die Vermieterschaft bei einer Mietzinserhöhung auf die Faktoren abstellen, die beim Abschluss Ihres Mietvertrags gegolten haben. Die Vermieterschaft kann grundsätzlich nicht geltend machen, vor Vertragsschluss aufgelaufene Veränderung von der Teuerung oder der allgemeinen Kostensteigerungen seien noch nicht berücksichtigt worden. 
    Eine Ausnahme gilt, wenn die Vermieterschaft im Mietvertrag einen ausdrücklichen Vorbehalt angebracht hatte. Man nennt solche Vorbehalte auch Mietzinsreserven. Die Vermieterschaft macht damit geltend, der zurzeit zu bezahlende Mietzins liege unter dem gesetzlich zulässigen Niveau. Der Vorbehalt ermöglicht ihr, den Mietzins später einmal gestützt auf Faktoren zu erhöhen, die schon vor dem Abschluss Ihres Mietvertrags vorlagen. Damit ein solcher Vorbehalt gültig ist, muss er begründet und beziffert sein, entweder mit einem Frankenbetrag oder einer Prozentangabe. Gibt es in ihrem Mietvertrag keinen solchen Vorbehalt, ist der Stand der Teuerung im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses relevant und die allgemeinen Kostensteigerungen berechnet sich ab Abschluss des Mietvertrags (Anmerkung: Die Schlichtungsbehörde Berner Jura- Seeland berechnet die allgemeine Kostensteigerung ab Vertragsbeginn). Auch wenn im Vertrag ein (formell gültiger) Vorbehalt angebracht wurde, muss die Vermieterschaft diesen Vorbehalt näher begründen (z.B. indem sie den Mietvertrag Ihrer*Ihres Vormieter*in ins Recht legt). 

• • Unbekannte Person hat Mietzinserhöhung unterzeichnet – trotzdem gültig?
  • Die Verwaltung hat mir eine Mietzinserhöhung geschickt. Die Person, die das vom Kanton genehmigte Formular unterschrieben hat, ist mir nicht bekannt und wahrscheinlich gar nicht zeichnungsberechtigt. Ist diese Mietzinserhöhung trotzdem gültig?

  • Damit eine Mietzinserhöhung formell korrekt ist, muss das amtlich genehmigte Formular eigenhändig unterschrieben sein. Andernfalls ist sie nichtig. Dasselbe gilt, wenn die Mietzinserhöhung zwar unterschrieben wurde, jedoch von der falschen Person resp. von jemandem der nicht zeichnungsberechtig ist. Zeichnungsberechtigt ist die Vermieterschaft. Sie kann sich aber durch jemand anderes – zum Beispiel durch eine Liegenschaftsverwaltung – vertreten lassen. Diese ist dann berechtig, die Mietzinserhöhung selbst zu unterschreiben, sofern sie von der Vermieterschaft bevollmächtigt wurde. Die Vollmacht eine Mietzinserhöhung zu unterschreiben ergibt sich dann aus dem Verwaltungsmandat. Ein Verwaltungsmandat kann formfrei abgeschlossen werden. Es genügt, wenn die Mieterschaft aus den Umständen ohne weiteres erkennen konnte, dass ein Vertretungsverhältnis zwischen der Vermieterschaft und der Verwaltung besteht. Dies kann beispielsweise aus dem Mietvertrag hervorgehen. Als Vertragsparteien sind in der Regel die Eigentümerschaft wie auch die entsprechende Verwaltung («vertreten durch») aufgeführt. Bei Gesellschaften - z.B. bei einer Aktiengesellschaft - gibt das Handelsregister Auskunft über die Zeichnungsberechtigung. Doch nicht nur: Es können auch Personen für die Gesellschaft unterschreiben, die nicht im Handelsregister eingetragen sind, dazu aber bevollmächtigt wurden. Die Bevollmächtigung kann auch stillschweigend erfolgen. Das derjenige, der die Mietzinserhöhung unterschrieben hat, jemand anderes vertritt, muss auf der Mietzinserhöhung, dem Begleitschreiben oder aus den Umständen – zum Beispiel weil die Person bereits in der Vergangenheit für die Vermieterschaft  gehandelt hat – klar ersichtlich sein. Sonst ist die Mietzinserhöhung nichtig. In unklaren Fällen sollten Sie deshalb bei der Vermieterschaft nachfragen und eine Vollmacht verlangen. Wird die Mietzinserhöhung von einer nicht bevollmächtigten Person unterzeichnet, ist sie grundsätzlich nichtig und müsste deshalb nicht bei der Schlichtungsbehörde angefochten werden. Im Zweifelsfall sollten Sie die Mietzinserhöhung innerhalb der 30-tägigen Frist trotzdem anfechten. Denn die Berufung auf einen Formmangel nach Ablauf der 30-tägigen Anfechtungsfrist kann in gewissen Fällen auch rechtsmissbräuchlich sein.