Immobilienhai SBB?

Vor zehn Jahren stellte die SBB eine wichtige Weiche: Die Abteilung «SBB Immobilien» wurde zu einer eigenen Division aufgewertet. Jetzt arbeiten dort unter der Leitung von Jürg Stöckli nicht weniger als 950 Leute. Die Bedeutung der Division wuchs ständig. Denn die Bundesbahn weiss, dass in ihren Bahnarealen ein Goldschatz schlummert. Betongold. Er muss nur gehoben werden. Die SBB-Grundstücke liegen meist an bester Lage, nämlich in den Zentren bei den Bahnhöfen. Viele Grundstücke werden heute nicht mehr gebraucht. Sie können überbaut werden.

Und das tut die SBB mit viel Energie. Sie macht mit Liegenschaften 780 Mio. Franken Umsatz pro Jahr, und 100 Entwicklungsprojekte sind in Arbeit. Es schauen enorme Gewinne heraus. Jährlich zahlt SBB Immobilien 150 Mio. Franken an die Bahninfrastruktur. Darüberhinaus leistet sie jährliche Millionenbeiträge an die Sanierung der SBB-Pensionskasse sowie an den Schuldenabbau. Längst ist die Division zur Milchkuh des Unternehmens geworden. Sie bringt Geld für die Reparatur des Schienennetzes und die Finanzierung der Renten. Darüber freut sich Bahnmanager und CEO Andreas Meyer. Er muss die Finanzen im Griff behalten. Ebenso freut sich die Politik: Je mehr Geld die SBB selber erwirtschaftet, desto weniger muss die Staatskasse einspringen. Das schont die Bundesfinanzen. Bei dieser vermeintlichen Win-Win-Situation gibt es aber zunehmend einen Verlierer: die Städte und ihre Bevölkerung. Weil nämlich die Portfolio-Manager von SBB Immobilien vor allem die Rendite im Blick haben.

Was dabei herauskommt, wenn in erster Linie der Gewinn zählt, ist an der Europaallee beim Zürcher Hauptbahnhof zu besichtigen: Nahtlos reiht sich ein Büroturm an den andern in maximaler Ausnützung des Bodens. Man wähnt sich in Manhattan, aber nicht in Zürich. Wohnungen gibt es dort zwar auch, aber nicht für Normalverdienende. 3½- und 4½-Zimmer-Wohnungen kosten zwischen 3350 und 5630 Franken Miete pro Monat. In der Seniorenresidenz «Gustav» kosteten Alterswohnungen mit Service anfänglich absurde 8500 bis 18'800 Franken. Weil das nicht funktionierte, musste man mit den Preisen runter, aber auf ein Niveau, das sich immer noch nur Gutbetuchte leisten können. Luxus-Lofts dank SBB, heisst die zweispältige Bilanz am Zürcher HB. Von bezahlbarem Wohnraum keine Spur. Deshalb wuchs die Kritik an dieser Renditebolzerei, die städtebaulich mehr als fragwürdig ist. Einer der schärfsten Kritiker ist Niklaus Scherr, ex-Geschäftsleiter des MV Zürich und Politiker der Alternativen Liste (AL). Er will es nicht hinnehmen, dass die SBB, die uns allen gehört, wie ein kommerzieller Konzern agiert und Maximalgewinne anstrebt. Seit Jahren fordert er, dass sich die Bundesbahn auch im genossenschaftlichen Wohnungsbau engagiert: Sie soll ihre zentralen Grundstücke für den Bau von bezahlbaren Wohnungen nutzen. Denn der akute Mangel an günstigem Wohnraum ist heute das grösste Problem der Schweizer Städte. Und nicht etwa fehlender Büroraum.

Bislang hat diese Kritik nur teilweise gefruchtet. Das zeigen Scherrs jüngste Recherchen, die er vor kurzem in der Architekturzeitschrift «Hochparterre» publiziert hat. Zwar hat die SBB auf einem weiteren Entwicklungsgebiet im Zürcher Hauptbahnhof, dem Areal Neugasse, darin eingewilligt, dass dort 30 Prozent günstige Wohnungen entstehen sollen. Das kam aber nur unter Druck in den Verhandlungen zwischen der Stadt und SBB Immobilien heraus. Ein Fortschritt gegenüber der Europaallee, wo gar keine bezahlbare Wohnung entstand. Jedoch für Scherr nicht genug: Er fordert eine nachhaltige Kurskorrektur. Und auf dem fraglichen Areal soll, sozusagen als Kompensation für die früheren übertriebenen Gewinne, 100 Prozent gemeinnütziges Wohnen realisiert werden. Eine SBB-kritische Gruppierung hat nun eine Volksinitiative lanciert, damit die Stadt Zürich das Gelände kauft und dieses Ziel realisiert. Unter diesem Druck hat die SBB zugestanden, die geplanten 375 Neugasse- Wohnungen zu einem Drittel gemeinnützig und zu einem weiteren Drittel mit «limitierte Mieten» zu erstellen. Dieses Beispiel zeigt: Die SBB hat nicht wirklich umgedacht. Sie setzt ihre renditefixierte Baupolitik fort, wo es geht. Fallweise gibt sie politischem Druck nach, gemäss dem Motto «Lieber weniger Erträge als gar keine». Denn die Portfolio-Manager von SBB Immobilien wähnen sich unter Renditedruck. Sie sehen primär den Markt und bauen faktisch für Bessergestellte, die breite Bevölkerung bleibt aussen vor. Wie etwa in der Überbauung Letzibach an der Hohlstrasse. Dort kosten 1½ Zimmer 1785 Franken im Monat, und für eine 4½-Zimmer-Wohnung muss man 3255 bis 3690 Franken hinblättern. In der Überbauung Westlink beim Bahnhof Altstetten kostet schon eine 3½-Zimmer-Wohnung bis zu 4430 Franken pro Monat. Wer kann das bezahlen? Bei solchen Preisen fragen sich viele, ob die Bundesbahn eigentlich zu einem Immobilienhai geworden ist.

Die Wohninitiative des SMV würde mithelfen, die SBB wieder besser aufs Gleis zu bringen. Denn das Volksbegehren sieht unter anderem vor, dass Kantone und Gemeinden ein Vorkaufsrecht auf Grundstücke des Bundes und seiner Betriebe ausüben können, um dadurch ihre Aufgabe wahrzunehmen, breiten Kreisen bezahlbaren Wohnraum zu ermöglichen. Die Initiative kommt bald in den Nationalrat. Und dabei wird sicher auch die Tätigkeit von SBB Immobilien wieder zur Sprache kommen. Zu recht. Denn Manager brauchen die richtigen Ziele, um gute Arbeit zu leisten. Ziele, die der ganzen Bevölkerung dienen und nicht bloss den finanziellen Interessen des eigenen Unternehmens.