Transparente Vormieten

Wer im Kanton Luzern eine Wohnung sucht weiss es: Bezahlbare Wohnungen sind Mangelware. Zu oft führt der knappe Wohnraum zu überteuerten Mieten. Dank der im letzten Jahr gewonnenen Initiative des MV steht nun ein wirksames Instrument gegen überrissene Mieterhöhungen zur Verfügung. Ab dem 1. November 2021 sind Vermieter:innen im ganzen Kanton Luzern verpflichtet, beim Abschluss eines Mietvertrages den vorherigen Mietzins bekanntzugeben und allfällige Erhöhungen zu begründen. Wir haben auf dieser Seite die wichtigsten Fragen und Antworten zusammengestellt.

Die neue Regelung ist klar: Bei jedem Mietvertrag für Wohnräume, der ab dem 1. November 2021 im Kanton Luzern abgeschlossen wird, muss die Vermieterschaft ein amtliches Formular abgeben. Auf diesem Formular ist der frühere Mietzins aufgeführt, ebenso der neue Mietzins, die Begründung für eine Erhöhung und der Hinweis, wie und wo der Anfangsmietzins angefochten werden kann.

Am 27. September 2020 wurde die Volksinitiative "Fair von Anfang an - dank transparenter Vormiete!" des Mieterinnen- und Mieterverbandes Luzern NW OW UR angenommen. Damit erhielt der Regierungsrat den Auftrag, Wohnungsknappheit, also bei einer Leerwohnungsziffer von weniger als 1.5%, eine Formularpflicht für Transparente Vormieten einzuführen. Am 1. Juni 2021 lag die Leerwohnungsziffer kantonsweit bei 1.23%, deswegen gilt ab dem 1. November 2021 Transparenz bei den Vormieten.

Als missbräuchlich - also als zu hoch - gilt ein Mietzins, wenn die Vermieterin oder der Vermieter eine übersetzte Rendite erzielt oder die Wohnung im Vergleich zu anderen Wohnungen im Quartier zu teuer ist (Orts- und Quartierüblichkeit). Der neue Mietzins kann angefochten werden, wenn eine von den folgenden Voraussetzungen zutrifft:

1. Der Nettomietzins wurde um mindestens 10% erhöht (vermutete Missbräuchlichkeit)
2. Der Mietvertrag wird aus einer persönlichen Notlage unterschrieben (z.B. Scheidung, Trennung, Nachwuchs oder eine ausgesprochene/drohende Wohnungskündigung)
3. Der Mietvertrag wird wegen Wohnungsknappheit unterschrieben. Wohnungsknappheit besteht bei einer Leerwohnungsziffer von unter 1.5%, was im ganzen Kanton mit Ausnahme des Unteren Wiggertals der Fall ist

Am wichtigsten ist: rasch handeln! Die Anfechtungsfrist beträgt 30 Tage nach Übernahme des Mietobjekts. Die Rechtsberaterinnen und Rechtsberater des Mieterinnen und Mieterverbandes Luzern NW OW UR können Sie rasch und kompetent beraten. Sie erreichen uns über:

• Formular auf der Homepage (zugänglich für Mitglieder)
• Telefonisch: 041 220 10 22 (Di-Fr 9-12.30 Uhr | kostenlose Beratung für Mitglieder)
• E-Mail: luzern@mieterverband.ch 

Eine Übersicht über das Beratungsangebot des Mieterinnen- und Mieterverbands Luzern NW OW UR finden sie hier.

Weitere Informationen und Kontaktmöglichkeiten bietet die Schlichtungsbehörde Miete und Pacht an. 

Wie bereits gesagt, wer ab dem 1. November 2021 im Kanton Luzern einen Mietvertrag für Wohnräume unterzeichnet, muss das amtliche Formular für Transparente Vormieten bekommen. Fehlt das Formular, gilt der Mietzins als nicht gültig vereinbart. Damit kann der Mietzins auch noch nach mehr als 30 Tagen angefochten werden. Die Schlichtungsbehörde oder das Gericht kann den Mietzins im Zuge der sogenannten Lückenfüllung festlegen. 

Das gleiche gilt, wenn die Vermieterschaft eine Mietzinserhöhung nicht oder nicht klar genug begründet oder das Formular nicht unterschrieben hat. Die Mieter:in kann den zuviel bezahlten Mietzins noch innert drei Jahren zurückfordern.