So fechten Sie Ihren Anfangsmietzins an

Das neue Urteil des Bundesgerichts vom 26. Oktober 2020 zur Berechnung der zulässigen Anfangsmiete verunsichert viele Mieter*innen. Der Mieterinnen- und Mieterverband empfiehlt Ihnen, den Anfangsmietzins weiterhin anzufechten. Wir beraten und begleiten Sie dabei.

Vielerorts gestaltet sich die Suche nach einer geeigneten Wohnung schwierig. Vermieter*innen nutzen das knappe Wohnungsangebot aus und erhöhen beim Mieterwechsel den Mietzins erheblich. In vielen Fällen ist die Erhöhung des Mietzinses ungerechtfertigt und deshalb missbräuchlich. Die Vermieterschaft vertraut darauf, dass die Mieterschaft diese Erhöhung zähneknirschend akzeptiert. Tun Sie das nicht! Als Mieter*in können Sie einen so erhöhten Anfangsmietzins anfechten und bezahlen dann oft weniger Miete.

Artikel 270 OR erlaubt es Neumieter*innen von Wohnungen und Geschäftsräumen, den Anfangsmietzins innert 30 Tagen nach der Schlüsselübergabe bei der Schlichtungsbehörde als missbräuchlich anzufechten, dies trotz bereits unterzeichnetem Mietvertrag. Damit die Schlichtungsbehörde sich Ihrer Sache annimmt, muss eine der folgenden Bedingungen erfüllt sein:

• Wenn Sie wegen einer persönlichen oder familiären Notlage (z.B. Scheidung, Geburt, Arbeit, Studium, finanzielle Probleme usw.) zum Abschluss des Mietvertrags gezwungen waren.
• Wenn Wohnungsknappheit besteht, d.h. die Leerstandsziffer am Ort der neuen Wohnung liegt unter 1,5% des lokalen Gesamtwohnungsbestandes.
• Wenn der Mietzins gegenüber Ihrer Vormieterschaft um mehr als 10% erhöht worden ist, ohne dass die Vermieterschaft die Wohnung saniert hat.

Als Neumieter*in haben Sie das Recht, von der Vermieterschaft zu erfahren, wie hoch die Miete Ihrer Wohnung zuvor war. Fragen Sie die Vermieterschaft oder allenfalls die Vormieterschaft möglichst noch vor dem Bezug der neuen Wohnung nach der Höhe des alten Mietzinses. In den Kantonen Basel-Stadt, Genf, Freiburg, Neuenburg, Waadt, Zug und Zürich muss die Vermieterschaft den bisherigen Mietzins auf einem amtlich genehmigten Formular offenlegen. Das gilt neu auch für den Kanton Luzern, sofern die Leerstandsziffer bei oder unter 1,5% liegen sollte.

Den Anfangsmietzins können Sie bis 30 Tage nach Erhalt der Wohnungsschlüssel bei der Schlichtungsbehörde anfechten. Nach Ablauf der Frist gilt der im Mietvertrag festgesetzte Mietzins als akzeptiert. Handeln Sie also trotz Zügelstress rechtzeitig.

Einen Musterbrief und weitere Informationen finden Sie in unserem Top-Thema «Anfangsmietzins».

Gemäss Gesetz ist ein Mietzins missbräuchlich, wenn die Vermieterschaft damit einen übersetzten Ertrag erzielt. Es gibt unterschiedliche Methoden um das festzustellen:

• Bei älteren Liegenschaften und solchen, die seit mehr als 30 Jahren nicht mehr die Eigentümerschaft gewechselt haben, bestimmt sich der Mietzins nach der Orts- und Quartierüblichkeit. Für den Nachweis der Orts- und Quartierüblichkeit müssen fünf verschiedene Vergleichsobjekte vorgelegt werden. Diese müssen in Bezug auf die Lage, die Grösse, den Zustand, die Ausstattung und die Bauperiode mit dem konkreten Mietobjekt vergleichbar sein. Die Anforderungen an die Vergleichbarkeit sind streng. Der Beweis gelingt in der Praxis deshalb selten. Der Mietzins ist missbräuchlich, wenn die Wohnung teurer ist als die Vergleichsobjekte. Der Anfangsmietzins muss dann entsprechend gesenkt werden.
• Bei Neubauten (nicht älter als 10 Jahre) berechnet sich der zulässige Mietzins in der Regel nach der Bruttorendite. Als Bruttorendite bezeichnet man das Verhältnis der Nettomietzinseinnahmen (Einnahmen ohne Nebenkosten) zu den Anlagekosten (d.h. Landerwerbskosten, Gebäudeerstellungskosten sowie die damit verbundenen Nebenkosten). Die mietrechtlich maximal zulässige Bruttorendite darf nicht mehr als 1,5–2% über dem jeweils aktuellen Referenzzinssatz liegen.
• Bei einer Liegenschaft, die seit weniger als 30 Jahren derselben Eigentümerschaft gehört, beurteilt sich der zulässige Mietzins nach der Nettorendite. Anhand der Berechnung der Nettorendite kann überprüft werden, ob die Vermieterschaft im Sinne von Art. 269 OR einen übersetzten Ertrag (= Nettorendite) aus der Mietsache erzielt oder nicht. Liegt die berechnete Nettorendite für ein konkretes Mietobjekt über dem zulässigen Renditesatz, spricht man von einem missbräuchlichen Mietzins.

Lassen Sie sich unbedingt vorgängig durch Ihren örtlichen Mieterinnen-und Mieterverband beraten (die Kontaktangaben finden Sie hier), bevor Sie den Anfangsmietzins bei der Schlichtungsbehörde anfechten. Wir informieren Sie detailliert über die Erfolgsaussichten einer Anfechtung.

Bisher gewährte das Bundesgericht eine Nettorendite, die maximal 0,5% über dem Referenzzinssatz lag. Beim aktuellen Referenzzinssatz von 1,25% betrug die maximal zulässige Nettorendite bis anhin 1,75%. Erzielte die Vermieterschaft eine höhere Rendite, galt der Mietzins als missbräuchlich.

Gemäss dem neuen Bundesgerichtsurteil ist künftig eine Rendite zulässig, die den Referenzzinssatz um 2% übersteigt. Dies solange der Referenzzinssatz weniger als 2% beträgt. Beim aktuellen Referenzzinssatz von 1,25% beträgt die maximal zulässige Nettorendite neu also 3,25%.

Das Bundesgericht hat einzig die Berechnungsmethode der zulässigen Rendite verändert. Die Voraussetzungen zur Anfechtung des Anfangsmietzinses sind aber nach wie vor dieselben.

Gegenwärtig sind viele Mieten deutlich zu hoch. Deshalb führt eine Anfechtung des Anfangsmietzinses trotz der neuen Berechnungsmethode oft zu einer tieferen Miete. So auch im Fall, der zu diesem Bundesgerichturteil geführt hat:

Der Anfangsmietzins der 4.5-Zimmerwohnung am Genfersee betrug CHF 2190.–. Nach bisheriger Berechnungsmethode mit einer zulässigen Rendite von 1,75% dürfte die Miete nur CHF 900.– betragen. Trotz der neu zulässigen Rendite von 3,25% senkte das Bundesgericht den Anfangsmietzins auf CHF 1390.–herab. Die Mieterschaft bezahlt nun also CHF 800.– weniger.