So finden Sie eine Nachmieterschaft

Haben Sie Ihre Traumwohnung gefunden? Dann ist langes Trödeln fehl am Platz. Unterschreiben Sie den neuen Mietvertrag, bevor die Wohnung weg ist. Sollte es für eine rechtzeitige Kündigung Ihrer alten Wohnung bereits zu spät sein, stellt dies kein Hindernis dar. Sie können eine Person suchen, die Ihre Wohnung übernimmt. Eine solche ausserterminliche Kündigung ist also eigentlich keine grosse Sache, dennoch gilt es einige Dinge zu beachten. Wir haben die Antworten auf die wichtigsten Fragen hier für Sie zusammengestellt.

Schalten Sie auf den einschlägigen Online-Immobilienportalen ein Wohnungsinserat samt einigen aussagekräftigen Bildern. Auch die Anschlagbretter in den Quartierläden können Sie mit Anzeigen tapezieren. Nicht zu vernachlässigen sind die Mundpropaganda und die sozialen Medien.

Nein. Die Vermieterschaft muss nicht jede Person akzeptieren. Laut Gesetz muss Ihre Nachfolge «zumutbar» und «zahlungsfähig» sein. Zudem muss sie bereit sein, den Mietvertrag zu den gleichen Bedingungen zu übernehmen. Zahlungsfähig bedeutet, dass die Nachmieterschaft in der Lage sein muss, den Mietzins und die Nebenkosten pünktlich zu bezahlen. Zumutbar sind grundsätzlich alle Personen, bei denen Ärger mit der Nachbarschaft nicht bereits programmiert ist. Als Faustregel gilt: Die Vermieterschaft darf an Nachmieter*innen nicht höhere Anforderungen stellen als an Sie. Allgemeine menschliche Eigenschaften wie Geschlecht, Hautfarbe, sexuelle Orientierung oder Nationalität sind unzulässige Ablehnungsgründe.

Die Zahlungsfähigkeit lässt sich am besten mit einem aktuellen Auszug aus dem Betreibungsregister belegen. Ist das Betreibungsregister – im Idealfall – sauber oder weist es höchstens vereinzelte Einträge auf, die nicht auf Zahlungsschwierigkeiten oder eine schlechte Zahlungsmoral schliessen lassen, dann gelten Nachmieter*innen generell als zahlungsfähig. Als nicht genügend zahlungsfähig gelten nur Personen, die mehrere Betreibungen aufweisen, insbesondere von der Steuerverwaltung oder der Krankenkasse. Als weiteres Indiz für die Zahlungsfähigkeit gilt der Lohn: Der Mietzins darf nicht mehr als ein Drittel des Haushaltseinkommens ausmachen. Ganz stur kann man aber nicht auf diese Formel abstellen. Im Einzelfall sind immer die Umstände zu prüfen. Die Zahlungsfähigkeit kann grundsätzlich auch bejaht werden, wenn die Nachmieterschaft von der Sozialhilfe unterstützt wird und eine Mietzinsgarantie der Sozialbehörde vorliegt. In der Praxis erfolgt dies durch eine schriftliche Kostengutsprache.

Da befindet sich Ihr Vermieter auf dem Holzweg. Doch dieser verbreitete Irrglaube kommt nicht von ungefähr. Das frühere Mietrecht verlangte tatsächlich drei potenzielle Nachmieter*innen. Seit Juli 1990 gilt hingegen das revidierte Gesetz, wonach eine zahlungsfähige und zumutbare Person ausreicht. Trotzdem empfiehlt es sich, so viele Personen zu melden, wie Sie finden. Denn wenn Sie dem Vermieter nur eine einzige melden, die sich als nicht zumutbar erweist oder wieder abspringt, verlieren Sie wertvolle Zeit und müssen schlimmstenfalls weiter Miete bezahlen.

Im Hinblick auf einen möglichen Rechtsstreit sind Beweismittel wichtig. Sie müssen nachweisen können, wann Sie welche Person als Nachmieter*in gemeldet haben. Den Interessierten einfach Bewerbungsformulare in die Hände zu drücken und sie aufzufordern, sich selbst bei der Vermieterschaft zu melden, ist nicht ratsam. Sollte die Vermieterschaft nämlich behaupten, es habe niemand Interesse an der Wohnung bekundet, haben Sie nichts in der Hand. Lassen Sie deshalb sämtliche Interessierten ein Bewerbungsformular ausfüllen und erstellen Sie jeweils eine Kopie. Schicken Sie die Formulare zusammen mit den jeweiligen Betreibungsregisterauszügen eingeschrieben an die Vermieterschaft und bewahren Sie die Kopien und die Postquittung auf.

Ihre Vermieterin ist verpflichtet, die Bewerbungsdossiers innert nützlicher Frist zu prüfen. Trödelt sie zu lange herum, sind Sie von Ihren mietvertraglichen Pflichten befreit. Auch dann, wenn die Interessent*innen wieder abspringen, etwa weil sie inzwischen eine andere Bleibe gefunden haben. Wie lange sich die Vermieterin Zeit lassen kann, hängt von den Umständen ab. Für eine professionelle Immobilienverwaltung sollte es innerhalb von 10 bis 20 Tagen zu bewerkstelligen sein – ist ja schliesslich ihr «Daily Business». Private Vermieter*innen dürfen sich bis zu 30 Tage Zeit nehmen. Diese Frist gilt auch, wenn die Vermieterschaft in den Ferien weilt.

Die Überbelegung ist ein beliebtes Argument vieler Vermieter*innen, um gerade Familien abzulehnen. Tatsächlich darf eine Wohnung nicht überbelegt sein. Wann jedoch eine Überbelegung vorliegt, ist nicht so eindeutig festgelegt. Eine weit verbreitete Faustregel besagt, die Grenze liege bei «einer oder zwei Personen über der Anzahl Zimmer». Auch auf diese Faustregel kann aber nicht stur abgestellt werden, sondern es muss immer der Einzelfall geprüft werden. In Ihrem Fall ist die Überbelegung eine faule Ausrede, umso mehr, als es sich bei zwei der vier Personen um Kleinkinder handelt, die sich problemlos ein Zimmer teilen können.

Laut Gesetz müssen Sie nur eine Person vorschlagen, die den Mietvertrag zu den gleichen Bedingungen übernimmt. Und gleiche Bedingungen bedeutet auch gleicher Mietzins. Einfach zurücklehnen und Däumchen drehen können Sie trotzdem nicht, sie müssen beweisen, dass jemand die Wohnung zum bisherigen Mietzins mieten würde. Schreiben Sie die Wohnung deshalb zum bisherigen Mietzins aus. Ihr Vermieter soll den Interessent*innen den Aufschlag selber mitteilen. Ziehen sich diese wegen der höheren Miete zurück, dann sind Sie von den mietvertraglichen Verpflichtungen befreit. Und zwar von dem Zeitpunkt an, ab dem die Person die Wohnung zum bisherigen Mietzins übernommen hätte.

Teilen Sie der Vermieterin per Einschreiben mit, dass Sie Ihre Mietzinszahlungen stoppen werden, weil Sie Ihren Pflichten nachgekommen sind. Zahlen Sie ab dem Zeitpunkt, ab dem die vorgeschlagene Person die Wohnung gemietet hätte, keine Miete mehr. Wichtig: Sie müssen Ihre Wohnung auch auf den Termin abgeben, auf den Sie die Nachmieterschaft vorgeschlagen haben. Andernfalls müssen Sie weiterhin Mietzins bezahlen, selbst wenn die Vermieterin die vorgeschlagene Nachmieterschaft zu Unrecht abgelehnt hat. Erscheint die Vermieterin nicht zur Abgabe, schicken Sie ihr sämtliche Schlüssel mit eingeschriebenem Brief zurück. Damit gilt die Wohnung als abgegeben.