«Ewige» Miete: Darum prüfe, wer sich länger bindet

«Der Vermieter hat mir den Vertrag für eine neue Wohnung zugeschickt. Darin steht, das Mietverhältnis könne frühestens in fünf Jahren gekündigt werden. Ist ein solcher Mietvertrag überhaupt erlaubt?» Diese Frage wird den Rechtsberaterinnen und -beratern beim Mieterverband immer wieder gestellt. Ihre Antwort lautet: «Ja, ein solcher Mietvertrag ist zulässig. Unterschreibt man ihn, so gilt er».

Vertragsverhältnisse von allzu langer Dauer können eine übermässige Bindung darstellen, die gemäss Art. 27 ZGB ungültig ist. Die sogenannte «ewige Miete» ist unzulässig. Ab welcher Dauer eine Vertragsbindung als übermässig gilt, ist nicht genau festgelegt. Das müsste das zuständige Gericht in jedem Einzelfall unter Würdigung der Umstände entscheiden. Das Bundesgericht befand im Jahre 1988, ein «für alle Zeit» abge-schlossener Vertrag könne nach 20 Jahren gekündigt werden. Dabei ging es allerdings nicht um einen Miet-vertrag, sondern um Bierlieferungen an Gaststätten. Bei einem fünf Jahre lang unkündbaren Mietvertrag kann jedenfalls kaum von übermässiger Bindung die Rede sein. Solche Verträge sind vor allem für grössere Mietobjekte wie Einfamilienhäuser oder Geschäftslokale durchaus üblich. Sogar zehnjährige Verträge für Geschäftsräume kommen vor.

Ein mehrjähriger Mietvertrag hat Vor- und Nachteile. Als Mieter ist man nicht so flexibel, will man schon bald wieder ausziehen. Dafür geniesst man mehr Sicherheit, da der Vermieter über längere Zeit nicht kündigen kann. Das ist nützlich, wenn man etwas ins Mietobjekt investiert, wie das bei Geschäftslokalen häufig der Fall ist. Rechtlich ist es möglich, für Mieter und Vermieter unterschiedliche Kündigungsbedingungen festzu-legen. Ein Vertrag kann beispielsweise dem Mieter jedes Quartal ab Mietbeginn eine Kündigungsmöglichkeit zugestehen, dem Vermieter aber erst in fünf Jahren.

Das Gesetz kennt zudem Möglichkeiten, um vorzeitig aus einem mehrjährigen Mietverhältnis auszuscheiden. Die ist einerseits der Fall, wenn man als Mieter einen zumutbaren und zahlungsfähigen Nachmieter stellt. Dieser muss bereit sein, den Mietvertrag zu den gleichen Bedingungen zu übernehmen. Das heisst, er muss sich für die restliche Laufzeit des bisherigen Mietvertrags verpflichten. Wenn er seinerseits wieder Nachmieter stellt, kann er aber ebenfalls wieder vorzeitig ausziehen. Gemäss Art. 266g OR kann man ein langfristiges Mietverhältnis zudem jederzeit mit der gesetzlichen Frist (3 Monate für Wohnungen, 6 Monate für Geschäftsräume) kündigen, wenn einem die Fortsetzung des Mietverhältnisses aus wichtigen Gründen nicht mehr zumutbar ist. Die Gerichte stellen allerdings strenge Anforderungen daran. Sie dürfen nicht vo-raussehbar gewesen sein, und der Mieter darf keinen Einfluss darauf gehabt haben, dass sie eingetreten sind. Am ehesten akzeptiert werden gesundheitliche Gründe, wenn man beispielsweise die Treppe zur Wohnung nicht mehr schafft. Ein Wechsel des Arbeitsplatzes gilt gemäss Rechtsprechung des Bundesge-richts nicht als wichtiger Grund.

Finanziell kann sich eine mehrjährige Vertragsdauer zurzeit durchaus lohnen. Denn bis zum nächstmöglichen Kündigungstermin kann der Mietzins nicht dem Referenzzinssatz angepasst werden. In den vergangen Jahren war das für die betroffenen Mieter eher ein Nachteil, da der Referenzzinssatz ständig sank. Wer kei-nen langfristigen Mietvertrag hatte, konnte in der Regel mehrmals eine Mietzinssenkung einfordern. In Zu-kunft ist kaum mehr mit weiteren Senkungen zu rechnen. In zwei bis drei Jahren könnte der Referenzzinssatz wieder ansteigen. Dann ist mit Mietzinsaufschlägen zu rechnen, ausser eben man hat einen Mietvertrag, der noch länger nicht kündbar ist. Wer jetzt ein langfristiges Mietverhältnis eingeht, kann somit den niedrigen Zins für eine Weile «anbinden».