Eine teure Sicherheit

Andrea und Herbert Hunziker ziehen um. Den alten Mietvertrag haben sie ordentlich gekündigt. Die neue Vermieterin hat ihnen bereits eine mündliche Zusage für ihr neues Zuhause erteilt und ihnen nun einen schriftlichen Mietvertrag zur Unterzeichnung zugeschickt. Darin verlangt die Vermieterin von den Hunzikers ein Mietzinsdepot im Umfang von 5100 Franken. Dieser Betrag scheint den Hunzikers im Verhältnis zum monatlichen Mietzins von 1700 Franken brutto etwas gar hoch. Die beiden fragen sich deshalb, ob die Vermieterin die Höhe der Kaution beliebig bestimmen kann. Die Antwort lautet: Nein. Gemäss Art. 257e OR darf die Vermieterschaft bei der Vermietung von Wohnräumen höchstens drei Monatsmietzinsen als Mietzinsdepot verlangen. Dabei ist der Bruttomietzins massgebend, also einschliesslich der monatlichen Nebenkostenbeiträge. Die 5100 Franken, welche die Vermieterin von Hunzikers fordert, bewegt sich also noch im zulässigen Rahmen. Sollten die Hunzikers aber den Anfangsmietzins anfechten und dabei erfolgreich sein, so hat die Vermieterin ihnen die Kaution in dem Umfang zurückzuerstatten, in dem diese drei Monate übersteigt.

Eine Mietzinskaution ist ausserdem nur geschuldet, wenn sie im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart wurde. Bis zu welchem Zeitpunkt die Kaution einbezahlt werden muss, ist gesetzlich nicht geregelt. Meistens sehen Mietverträge vor, dass dies bis zur Schlüsselübergabe zu erfolgen hat. Hat sich die Mieterschaft vertraglich verpflichtet, die Kaution bis Mietbeginn zu bezahlen, kann die Vermieterschaft die Übergabe der Schlüssel verweigern, bis die Einzahlung erfolgt ist.

Darf die Vermieterin die Kaution der Hunzikers auf ihrem privaten Konto lagern? Nein. Denn Art. 257e OR sieht vor, dass die Vermieterschaft die Kaution bei einer Bank auf ein spezielles Konto, ein sogenanntes Sperrkonto, einzahlen muss. Dieses Sperrkonto muss auf den Namen der Hunzikers lauten. Das Geld ist so zwar blockiert, es bleibt aber im Eigentum der Hunzikers. Auch die darauf aufgelaufenen Zinsen gehören ihnen. Wenn am Ende der Mietdauer alle gegenseitigen Ansprüche geklärt sind, muss die Vermieterin das Geld freigeben, indem sie ein entsprechendes Formular der Bank unterzeichnet. Die Bank darf das Depot nur auszahlen, wenn sowohl die Hunzikers als auch die Vermieterin dem zustimmen oder ein entsprechender rechtskräftiger Entscheid einer Schlichtungsbehörde oder eines Gerichts ergangen ist. Eine Auszahlung ist auch möglich, wenn die Vermieterin der Bank einen rechtskräftigen Zahlungsbefehl des Betreibungsamts vorlegen kann. So ist sichergestellt, dass sich die Vermieterin nicht einfach an der Kaution bedienen kann, ohne dass ihre Forderung rechtlich überprüft wird.

Wenn sie auf Nummer sicher gehen wollen, sollten die Hunzikers die Kaution direkt auf ein Sperrkonto einzahlen. So gelangt das Geld erst gar nicht in den Besitz der Vermieterin. Sie können die Kautionssumme aber auch ihrer Vermieterin überweisen. Diese muss dann umgehend ein Sperrkonto eröffnen und das Geld dorthin transferieren. Tut sie dies nicht, dürfen die Hunzikers das bereits bezahlte Depot mit laufenden Mietzinsen verrechnen. Die Verrechnung müssen sie der Vermieterin aber jedes Mal mit eingeschriebenem Brief mitteilen, sobald der Mietzins fällig wird. Bei einer korrekten Hinterlegung des Depots durch die Vermieterin wäre dies nicht zulässig. Die nicht korrekte Hinterlegung hätte auch zur Folge, dass die Vermieterin am Ende der Mietdauer ihre eigenen Ansprüche nicht mit der Kaution verrechnen darf. Sie müsste diese den Hunzikers vollständig zurückbezahlen und sogar verzinsen.

Die 5100 Franken sind eine ordentliche Stange Geld. Die Hunzikers haben Glück. Sie können diese Summe aus dem eigenen Sack bezahlen. Vielen Mietenden ist es jedoch finanziell nicht möglich, ein Mietzinsdepot aus dem Ersparten zu bezahlen. Eine verlockende Alternative scheinen deshalb die sogenannten Mietkautionsversicherungen zu sein: Anstelle des Depots bezahlt die Mieterschaft eine jährliche Prämie an die Versicherung. Diese begleicht im Schadensfall die Rechnung der Vermieterschaft. Danach verlangt die Versicherung den Betrag, den sie der Vermieterschaft überwiesen hat, von der Mieterschaft zurück. Die Mietkautionsversicherungen ist keine Haftpflichtversicherung. Sie übernimmt nur das Risiko, dass die Mieterschaft zahlungsunfähig sein könnte. Für die Mietenden hat die Versicherung den vermeintlichen Vorteil, dass im Gegensatz zum Depot kein Geld blockiert wird. Dafür bezahlen sie happige Prämien. In der Regel betragen sie 5 Prozent des versicherten Betrags pro Jahr. Bei einer Kaution von 10’000 Franken bezahlt die Mieterschaft im Verlauf von zehn Jahren rund 5000 Franken Prämien. Zurückerstattet wird nichts. Und zwar auch dann nicht, wenn die Versicherung der Vermieterschaft gar keine Schäden berappen muss. Anders liegt der Fall beim Depot. Dieses muss die Vermieterschaft am Ende des Mietverhältnisses samt Zinsen zurückbezahlen. Der Abschluss einer Mietkautionsversicherung lohnt sich deshalb auf keinen Fall. Mietende sind dazu auch nicht verpflichtet. Auch dann nicht, wenn die Vermieterschaft im Mietvertrag den Abschluss einer solchen Versicherung verlangt. Dabei handelt es sich nämlich um ein Koppelungsgeschäft – um eine Verpflichtung also, die nicht unmittelbar mit dem Gebrauch der Mietsache zusammenhängt und deshalb nichtig ist.

Und wie bekommen die Hunzikers am Ende der Mietdauer ihr Geld wieder zurück? Wenn nach der Wohnungsabgabe sämtliche Ansprüche geklärt und beglichen sind, muss die Vermieterin wie erwähnt die Kaution freigeben. Dazu muss sie ein entsprechendes Bankformular unterzeichnen. Gemäss einer ungeschriebenen Regel muss sie das innert Monatsfrist tun, spätestens aber dann, wenn sämtliche Ansprüche beglichen sind. In der Praxis dauert es allerdings oft länger.

Sollte die Vermieterin die Freigabe der Kaution grundlos verweigern, bieten sich den Hunzikers zwei Möglichkeiten: Entweder gelangen sie an die Schlichtungsbehörde oder sie warten ein Jahr ab. Ein Jahr nach Beendigung des Mietverhältnisses muss ihnen die Bank die Kaution auch ohne Zustimmung der Vermieterin auszahlen, allerdings nur sofern diese keine rechtlichen Schritte gegen die Hunzikers eingeleitet hat. Die Bank verlangt dazu in der Regel das Abgabeprotokoll und allenfalls das Kündigungsschreiben. Banken verhalten sich in solchen Fällen jedoch oft überspitzt formalistisch und verlangen alle möglichen und unmöglichen Belege. Deshalb ist der Weg an die Schlichtungsbehörde zu bevorzugen. Leitet die Vermieterin in der Zwischenzeit selbst rechtliche Schritte gegen die Hunzikers ein (eine Betreibung oder eine Klage bei der Schlichtungsbehörde), müssen diese ohnehin den Ausgang dieses Verfahrens abwarten.