Nebenkostenabrechung unter der Lupe

Flattert die Nebenkostenabrechung ins Haus, herrscht bei Mieterinnen und Mietern meist keine Freude. Konfrontiert mit oftmals erklecklichen Nachzahlungen, fühlen sich die meisten völlig hilflos, weil sie nicht nachvollziehen können, was der Vermieter da genau verrechnet. Eine Nebenkostenabrechung genau zu überprüfen, ist in vielen Fällen anspruchsvoll. Als Mieter können Sie aber ohne allzu viel Aufwand eine grobe Kontrolle auf erste Sicht vornehmen. So gehen Sie vor.

Überprüfen Sie, ob alle in Rechnung gestellten Kostenpositionen im Mietvertrag erwähnt sind. Gemäss Miet-recht (Art. 257a OR) müssen Mieter nur Nebenkosten bezahlen, die ausdrücklich vertraglich vereinbart sind. Die Bezeichnung im Mietvertrag muss eindeutig sein. Steht da beispielsweise «Heizkosten- und übrige Betriebskosten», müssen Mieter nur die Heizkosten bezahlen. Denn die Formulierung «übrige Betriebskosten» ist zu ungenau. Gemäss Rechtsprechung des Bundesgerichts genügt es auch nicht, wenn die Nebenkosten in den Allgemeinen Bedingungen – im sogenannten Kleingedruckten – zum Mietvertrag festgehalten sind. Sie müssen im Vertrag selbst stehen, sonst sind sie vom Mieter nicht geschuldet. Nicht alle Schlichtungsbehörden und Gerichte in der Schweiz nehmen es mit dieser Vorgabe des Bundesgerichts allerdings gleich genau. Wenn der Mieter die Allgemeinen Bedingungen unterzeichnet hat oder wenn diese sogar mit dem Vertrag zusammengeheftet sind, lassen sie darin erwähnte Nebenkosten manchmal zu.

Nicht ausdrücklich im Mietvertrag erwähnt sein müssen die sogenannten Heiznebenkosten wie Brennerservice, Boilerservice Pumpenstrom, Kaminfeger, Tankrevision und die Messung des Wärmverbrauchs.

In einem zweiten Schritt überprüfen Sie, ob die in Rechnung gestellten Nebenkostenbeträge plausibel sind. Am besten vergleichen Sie dazu die aktuelle Rechnung mit der Vorjahresrechnung. Ist ein Betrag stark angestiegen, ist Argwohn angebracht. Dasselbe gilt, wenn gewisse Erfahrungswerte massiv überschritten werden. Man weiss beispielsweise, dass pro Quadratmeter Wohnfläche im Durchschnitt etwa 15 Franken Heizkosten anfallen. Im Einzelfall sind zwar erhebliche Abweichungen möglich. In einem modernen Haus sollte der Verbrauch jedoch unter 10 Franken pro Quadratmeter liegen. Bei einer Überschreitung des Durchschnittswerts um das Anderthalbfache oder gar Doppelte ist eine nähere Abklärung angebracht. Verlangen Sie dann beim Vermieter Einblick in die Belege. Darauf haben Sie gemäss Art. 257b OR ein Anrecht.

Als Mieter haben Sie auch ein Recht auf eine detaillierte Nebenkostenabrechnung. Nicht hinnehmen müssen Sie beispielsweise eine Abrechnung, in der sich nur ein einziger Betrag für die Wasser-, Abwasser-, Strom- und Hauswartkosten zusammen findet. So können Sie ja nicht abschätzen, ob die in Rechnung gestellten Kosten plausibel sind. Verlangen Sie in einem solchen Fall mit eingeschriebenem Brief eine detaillierte Ab-rechnung.

Sind Sie als Mieterin oder Mieter mit der Abrechnung nicht einverstanden, teilen Sie dies dem Vermieter mit eingeschriebenem Brief mit und bitten Sie ihn um eine korrigierte Abrechnung. Sagen Sie ihm in groben Zügen, mit welchen Punkten Sie nicht einverstanden sind. Geht er nicht auf Ihre Beanstandung ein, haben Sie zwei Möglichkeiten: Einerseits können sie die Abrechnung bei der Schlichtungsbehörde anfechten. Obschon dieses Verfahren für Mieter kostenlos ist, empfiehlt sich, dass man sich vorgängig unbedingt von einer Fachperson des Mieterverbands beraten lässt. Viele Schlichtungsbehörden schätzen es gar nicht, wenn man unvorbereitet die Nebenkostenabrechnung auf den Tisch legt und sagt: Da, überprüft das bitte! In der Regel erwarten sie, dass Mieter genau erläutern, was mit der Rechnung nicht in Ordnung ist.
Grundsätzlich besteht auch die Möglichkeit, dass Sie die Abrechnung nicht bezahlen und zuwarten, bis der Vermieter reagiert. Allerdings müssen Sie dann mit einer Betreibung des Vermieters zu rechnen, gegen die Sie Rechtsvorschlag erheben können. Dann muss der Vermieter an die Schlichtungsbehörde gelangen.