Betriebskosten müssen detailliert sein

Der Streit spielte sich in Graubünden zwischen einer Geschäftsmieterin und einer Hauseigentümerin ab. Die Vermieterin forderte bei den Nebenkosten eine Nachzahlung für das Jahr 2011. Die Geschäftsinhaberin weigerte sich, die Rechnung zu berappen, weil die Heizung in der betreffenden Periode viele Störungen aufwies und teilweise ganz ausfiel.

Die Mieterin bemängelte zudem die intransparente Rechnung sowie den nicht ausgewiesenen Verteilschlüssel: Die Betriebskosten seien in einer einzigen Position zusammengefasst, statt dass die Kosten für Wasser, Kanalisation und Kehricht einzeln ausgewiesen würden. Darauf reagierte die Hausbesitzerin im März 2013 mit der Kündigung wegen Zahlungsverzugs und verlangte vor Gericht die Ausweisung der Mieterin.

Der Streit ging durch alle Instanzen bis zum Bundesgericht. Dieses fällte am 19. August 2014 sein Urteil zugunsten der Mieterin. Die Lausanner Richter verweisen darin auf die Mietrechtsverordnung VMWG. Diese verlangt in Art. 8, dass die Heizkosten im Detail auszuweisen sind. Nach Auslegung des Bundesgerichts besteht diese Pflicht jedoch nicht nur für die Heiz-, sondern auch für die Betriebskosten. 

Der Vermieter genüge seiner Abrechnungspflicht also nur, «wenn die Abrechnung so klar und verständlich ist, dass der Mieter ersehen kann, für welche Nebenkostenpositionen er in welchem Umfang (Verteilschlüssel) belastet wird». Aufgrund der fehlenden Transparenz blitzte die Vermieterin mit ihrem Ausweisungsbegehren ab. Sowohl das Bezirksgericht Maloja als auch das Bündner Kantonsgericht waren zuvor zum selben Urteil gelangt.

Der Entscheid ist für das Thema Nebenkosten bedeutsam. Undurchsichtige Nebenkostenabrechnungen kommen in der Praxis leider häufig vor, was selbst bei Fachleuten laufend für Kopfschütteln sorgt. Das Bundesgericht schiebt diesen Zuständen mit dem neuen Urteil nun zu Recht einen Riegel. Vermieter, die sich nicht die Mühe für eine nachvollziehbare und plausible Aufschlüsselung in den Abrechnungen nehmen, manövrieren sich damit fortan ins Unrecht. Das Bundesgerichtsurteil ist eine Ermutigung für Mieterinnen und Mieter, sich solch schludrige Abrechnungen nicht länger gefallen zu lassen. 

Das Thema der Nebenkosten ist auch auf dem Radar des Schweizerischen Mieterinnen- und Mieterverbands SMV im Zuge von Abklärungen über eine Volksinitiative  zur Verbesserung des Mietrechts. Hier besteht nicht nur das Problem der Transparenz, sondern auch der überhöhten Nachforderungen sowie jahrelang verspäteter Abrechnungen. Beim Thema Nebenkosten liegt vieles im Argen. Es ist dringend notwendig, dass diese Missstände mit griffigeren Gesetzesbestimmungen endlich abgestellt werden.