«Brauche ich einen schriftlichen Mietvertrag?»

«Ich kann doch von heute auf morgen ausziehen», ist Thomas Meier überzeugt «schliesslich habe ich nie einen Mietvertrag abgeschlossen.» Er fällt aus allen Wolken als ihm die Rechtsberaterin des Mieterverbands erklärt, auch ohne schriftlichen Mietvertrag müsse er unter der Einhaltung einer dreimonatigen Kündigungsfrist schriftlich kündigen.

Ein Mietvertrag muss nicht zwingend schriftlich abgeschlossen werden. Eine Wohnung kann man gemäss Gesetz auch per Handschlag oder sogar stillschweigend mieten. Wer vom Vermieter die Schlüssel erhält, einzieht und Mietzins bezahlt, gilt rechtlich als Mieter, mit allen gesetzlichen Rechten und Pflichten. Dazu gehören insbesondere die Kündigungsformalitäten, die in  Art. 266 – 266o OR festgehalten sind.

In einigen Kantonen, beispielsweise Zürich und Zug, gilt heute die Formularpflicht. Diese schreibt vor, dass dem Mieter bei Vertragsabschluss mit einem amtlichen Formular der Mietzins des Vormieters mitgeteilt wird. Die Formularpflicht gilt auch wenn kein schriftlicher Mietvertrag abgeschlossen worden ist. Aber selbst wenn es fehlt, ist der Mietvertrag nicht einfach ungültig. Der Mieter kann in diesem Fall zwar nachträglich jederzeit den Mietzins von der Schlichtungsbehörde überprüfen lassen. Die Kündigungsformalitäten hat er aber beispielsweise trotzdem einzuhalten.

Die Neumieterin Ida Meier hat einer Liegenschaftsverwaltung ihre mündliche Zusage für eine Wohnung gegeben. Noch am selben Tag erhält sie aber ein besseres Angebot. Kann sie ihre erste Zusage jetzt noch zurückziehen? Oder ist sie bereits an einen mündlichen Vertag gebunden? Die Antwort: In ihrem Fall liegt wohl noch kein mündlicher Vertragsabschuss vor. Gemäss einem Urteil des Bundesgerichts aus dem Jahre 1980 behält sich Ida Meier in diesem Falle die schriftliche Form vor, d.h. solange sie den Vertrag nicht unterschrieben hat, ist sie noch nicht an ihn gebunden.

Wenn sie dann aber unterschrieben hat, kann Ida Meier grundsätzlich nicht mehr vom Mietvertrag zurücktreten. Ausser die Liegenschaftsverwaltung unterzeichnet diesen nicht ebenfalls innert nützlicher Frist. Sofern das Vertragsformular nicht schon vorher mit der Unterschrift der Verwaltung versehen war, stellt Ida Meier mit ihrer Unterschrift nur einen Antrag auf Vertragsabschluss. An diesen ist sie gemäss Art. 5 OR bis zum Zeitpunkt gebunden, wo sie die Antwort der Liegenschaftsverwaltung nach normalem Lauf der Dinge erwarten kann. Dauert es länger als eine Woche, bis ihr die Verwaltung den gegengezeichneten Mietvertrag zurückschickt, kann sie sich wieder von ihrer Zusage zurückziehen.