Was geschieht im Todesfall mit der Mietwohnung?

Ein betagter Mieter ist verstorben. Noch vor wenigen Monaten ist er in eine neue Wohnung eingezogen, die  gemäss Mietvertrag erst in zwei Jahren gekündigt werden kann. Müssen seine Erben nun solange den Mietzins bezahlen? Nein, gemäss Artikel 266i OR gibt es beim Tod einer Mieterin oder eines Mieters eine spezielle Kündigungsmöglichkeit, die allen vertraglichen Vereinbarungen vorgeht. Die Erben können mit der gesetzlichen Frist auf den nächsten gesetzlichen Termin kündigen. Die gesetzliche Frist beträgt drei Monate für Wohnungen und sechs Monate für Geschäftsräume. Der gesetzliche Termin für die Kündigung hängt davon ab, was ortüblich ist. Mehr dazu siehe unter Adressen Schlichtungsbehörden.

Aufgepasst: Die Erben müssen ihr ausserordentliches Kündigungsrecht gemäss Artikel 266i OR sofort ausüben. Ist ein Mieter im Februar verstorben und der nächste ortsübliche Kündigungstermin am 31. Mai, müssen sie also auf diesen kündigen. Sonst verlieren sie ihr Recht und müssen sich an die vertraglichen Kündigungsmöglichkeiten halten. Ist der Tod der Mieterin oder des Mieters kurz vor Beginn der Kündigungsfrist eingetreten, gesteht man den Erben in der Regel eine Bedenkfrist von rund zwei Wochen zu.

Die Erben haben die Wahl. Anstatt ihr ausserordentliches Kündigungsrecht gemäss Art. 266i OR auszuüben, können sie das Mietverhältnis auch unter Einhaltung der im Mietvertrag festgelegten Fristen und Termine kündigen. Zudem haben sie – wie alle Mieterinnen und Mieter, die Möglichkeit, aus-serterminlich resp. vorzeitig auszuziehen und eine Nachmieterschaft zu stellen (Art. 264 OR). Damit können sie sich ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist von ihren Pflichten aus dem Mietvertrag befreien. Diese  Möglichkeit wird in der Regel dann bedeutsam, wenn der Mietvertrag langfristig nicht kündbar ist und die Erben die ausserordentliche Kündigung gemäss Artikel 266i OR verpasst haben. 

Kompliziert wird es, wenn ein Verstorbener das Mietobjekt nicht allein gemietet hat. Dann können seine Erben nur kündigen, wenn alle Mitmieterinnen und Mitmieter die Kündigung unterzeichnen. Das gilt sowohl für eine ausserordentliche Kündigung gemäss Artikel 266i OR als auch für eine re-guläre gemäss Mietvertrag. Handelt es sich um die Wohnung eines Ehepaars, und der überlebende Ehepartner will in der Wohnung bleiben, ist es meistens zweckmässig, nicht zu kündigen. Die übrigen Erben, meistens die Nachkommen, haften in diesem Fall aber zusammen mit dem überlebenden Ehepartner für den Mietzins.

Die Vermieterschaft hat beim Tod einer Mieterin oder eines Mieters kein ausserordentliches Kündigungsrecht. Im Gegenteil, sie kann nicht einmal ohne weiteres regulär kündigen. Ein Beispiel: Der Ehemannn ist verstorben, nun kündigt der Vermieter der Witwe. Wenn der Todesfall der Grund für die Kündigung ist, kann die Witwe diese mit guten Erfolgsaussichten als miss-bräuchlich anfechten. Nicht missbräuchlich ist eine solche Kündigung nur dann, wenn es einen ernsthaften Grund dafür gibt. Etwa wenn die Witwe schwer dement ist und befürchtet werden muss, ohne ihren Ehemann würde sie beispielsweise den Kochherd nicht mehr abstellen oder sonstwie einen Brand verursachen.