ZEV – Zusammenschluss zum Eigenverbrauch

Ein Zusammenschluss zum Eigenverbrauch, kurz «ZEV» meint die gemeinsame Nutzung der hauseigenen Photovoltaikanlage durch mehrere Haushalte oder Unternehmen. Die Vertragsparteien, also Vermieter*in und Mieter*in, bilden gemeinsam den ZEV. Der ZEV kann auch über mehrere Grundstücke hinweg gebildet werden. Die Vermieterschaft wird so zur stromverkaufenden Partei, indem sie ihren Mieter*innen den selbstproduzierten Strom verkauft. Sie muss aber sicherstellen, dass die Mieter*innen jederzeit genügend Strom in der erforderlichen Qualität haben. Zudem kann die Vermieterschaft überschüssige Energie ins öffentliche Stromnetz gegen eine Vergütung einspeisen, was zu einer effizienteren Nutzung der erneuerbaren Ressourcen führt. Der zeitgleich zur Produktion konsumierte Solarstrom deckt allerdings nur einen Teil des Energiebedarfs. Der restliche Teil kommt wie bisher aus dem Netz des Verteilnetzbetreibers, meist des örtlichen Elektrizitätswerks. Beim ZEV erhalten Mieter*innen die Stromrechnung aber nicht mehr vom Netzbetreiber, sondern von der Vermieterschaft in Form von Nebenkosten. Mit dem Netzbetreiber sind Mieter*innen, die an einem ZEV teilnehmen, vertraglich nicht verbunden. Vertragspartner des Netzbetreibers ist die Vermieterschaft.

Die Vermieterschaft kann den Mieter*innen die Kosten für den Netzstrom als auch für den im Haus produzierten Solarstrom als Nebenkosten in Rechnung stellen. Dies setzt allerdings voraus, dass die Stromkosten im Mietvertrag ausdrücklich als Nebenkosten erwähnt sind.

Wenn Mieter*innen neu in eine Wohnung mit bestehendem ZEV einziehen, müssen sie grundsätzlich den von der hauseigenen PV-Anlage produzierten Strom beziehen. Es besteht ein Zwangskonsum. Die Vermieterschaft kann beim Abschluss eines neuen Mietvertrags die Mieter*innen mit einem Vertragszusatz zur Teilnahme am ZEV verpflichten.

Nachmieter*innen, die bei einer ausserterminlichen Kündigung den Mietvertrag der vorzeitig ausziehenden Vormieterschaft übernehmen, werden wegen der Vertragsübernahme automatisch am ZEV beteiligt.

Im Mietvertrag selbst müssen die Kosten für den Strom ausdrücklich als Nebenkosten ausgeschieden werden. Es muss zudem festgehalten werden, dass es sich dabei um den Strombezug aus der Solaranlage wie auch aus dem Netz handelt.

In bestehenden Mietverhältnissen ist die Teilnahme am ZEV hingegen freiwillig. Mieter*innen können bei der Einführung des ZEV entscheiden, ob sie sich diesem anschliessen oder aber den Strom weiterhin vom Verteilnetzbetreiber beziehen möchten (Art. 17 Abs. 3 Energiegesetz). Im letzteren Fall muss unter Umständen die technische Installation angepasst werden, damit sichergestellt ist, dass die betreffende Mieterschaft den Strom weiterhin vollumfänglich beim Netzbetreiber beziehen kann. Die dadurch verursachten Kosten muss die Vermieterschaft tragen, sie dürfen nicht auf die Mieter*innen überwälzt werden.

Stimmen Mieter*innen der Teilnahme am ZEV zu, dann können sie nur in gewissen Ausnahmefällen wieder vom ZEV zurücktreten. Das wäre zum Beispiel der Fall, wenn die Vermieterschaft nicht genügend Strom liefert oder die Pflicht zur korrekten Abrechnung des Strombezugs verletzt. Die Gründe, die einen Austritt rechtfertigen, müssen allerdings triftig sein. Erst wenn die Beteiligung am ZEV unzumutbar ist, ist der Austritt als Notlösung zulässig.

Bei regelmässigem Stromausfall können Sie auch einen Mangel geltend machen und eine Mietzinsreduktion verlangen. Der definitive Austritt aus dem ZEV ist eine Notlösung und erst zulässig, wenn die weitere Beteiligung am ZEV nicht zumutbar ist.

Mieter*innen müssen den Austritt mit einer Frist von drei Monaten schriftlich und begründet per Einschreiben anzeigen. Ist die Vermieterschaft mit der Begründung nicht einverstanden, muss sie sich an die Schlichtungsbehörde wenden.

Der ZEV kann direkt im Mietvertrag, mit einem Nachtrag oder einem Zusatz zum Mietvertrag geregelt werden. Gemäss Artikel 16 Absatz 4 der Energieverordnung muss der ZEV schriftlich folgende Regelungen enthalten:

• Wer den ZEV gegen aussen vertritt: In der Regel ist dies die Vermieterschaft oder die Verwaltung.
• Die Art und Weise der Messung des internen Verbrauchs und der Datenbereitstellung: Die Stromkosten müssen verbrauchsabhängig in Rechnung gestellt werden. Der tatsächliche individuelle Strombezug aus dem Netz und der hauseigenen PV-Anlage kann mit elektronischen Messgeräten (Smart Meter) separat ausgewiesen und festgehalten werden.
• Verwaltung und Abrechnung: Dies wird grundsätzlich durch die Vermieterschaft erledigt. Sie kann aber ihre Verwaltung oder spezialisierte Dienstleister damit beauftragen. Verantwortlich für eine termingerechte, transparente und verständliche Abrechnung bleibt aber auch in diesem Fall die Vermieterschaft.
• Das Stromprodukt, das der Verteilnetzbetreiber bezieht und die Modalitäten für den Wechsel des Stromprodukts: Der Wechsel des Stromprodukts im laufenden Mietverhältnis ist den einzelnen Mieter*innen mit dem amtlich genehmigten Formular anzuzeigen. Der Mieterinnen- und Mieterverband und der Hauseigentümerverband haben sich geeinigt, dass Vermieter*innen ein externes Stromprodukt der mittleren Preisklasse des lokalen Verteilnetzbetreiber vorgeben sollen. 

Das Energiegesetz und die Energieverordnung enthalten gewisse Regeln, die Mieter*innen schützen sollen. So muss die Vermieterschaft die mit der Einführung des ZEV verbundenen Kosten selber tragen. Er darf diese Kosten nicht auf die Mieter*innen abwälzen. Zudem wird in der Energieverordnung geregelt, zu welchem Tarif die Vermieterschaft den selbst produzierten Strom den Mieter*innen verkaufen darf. Diese Bestimmungen sind zwingend und können auch vertraglich grundsätzlich nicht abgeändert werden.

Will die Vermieterschaft in einem bestehenden Mietverhältnis neu einen ZEV einführen, muss sie dies der Mieterschaft auf dem amtlich genehmigten Formular mitteilen, da es sich um eine einseitige Vertragsänderung handelt. Das Formular muss frist- und termingerecht auf den nächsten vertraglichen Kündigungstermin unter Einhaltung einer zusätzlichen zehntägigen Anzeigefrist bei den Mieter*innen eintreffen und eine klare und widerspruchsfreie Begründung enthalten. Denn die Mieter*innen müssen sich ein Bild machen können, wie hoch die Stromkosten künftig ausfallen werden. Zudem muss die Mieterschaft ausdrücklich der Teilnahme am ZEV zustimmen. Es braucht deshalb auch den Hinweis, dass Sie die Beteiligung am ZEV ablehnen können und dass Sie dies vor Ablauf der 30-tägigen Anfechtungsfrist für die Vertragsänderung der Vermieterschaft schriftlich mitteilen müssen.

Auf dem Formular sollte die Vermieterschaft ebenfalls deklarieren, ob Sie für die Photovoltaikanlage Fördegelder erhalten oder beantragt hat, diese aber noch nicht ausbezahlt wurden.

Als Mieter*in müssen Sie dem Formular entnehmen können, in welchem Umfang der Mietzins inkl. Nebenkosten steigt und welche Kosten im Gegenzug wegfallen. Erscheint beispielsweise der Allgemeinstrom neu als Nebenkosten, so muss der Nettomietzins in diesem Umfang gesenkt werden.

Mieter*innen können die Teilnahme am ZEV im laufenden Mietverhältnis ablehnen und die Mietvertragsänderung innerhalb einer 30-tägigen Frist seit Zustellung bei der Schlichtungsbehörde anfechten. Mieter *innen die die Teilnahme am ZEV ablehnen, müssen dazu die Mietvertragsänderung anfechten. Denn oft geht diese mit einer Änderung des Mietzinses einher. Davon ausgehend, dass die Stromkosten sich mit der Einführung des ZEV reduzieren, kann ein Beitritt zum ZEV für Mieter*innen von Vorteil sein.

Bei der Berechnung des Strompreises gibt es zwei Arten, nämlich die effektive Abrechnungsmöglichkeit und die pauschale Abrechnungsmöglichkeit.

a) Effektive Tarifbestimmung
Die Vermieterschaft kann Mieter*innen folgende Kosten im Zusammenhang mit der Teilnahme am ZEV als Nebenkosten in Rechnung stellen und dafür monatliche Akontozahlungen verlangen:

• ​​​​Kapitalkosten der Anlage (abzüglich der Förderbeiträge);
• Kosten für den Betrieb und den Unterhalt (inkl. der Ersatzteile bzw. Ersatzanschaffungen) der Anlage;
• Kosten für die extern bezogene Elektrizität;
• Kosten für die interne Messung, Datenbereitstellung, Verwaltung und Abrechnung.
  
  Von diesen Kosten muss am Schluss der Betrag aus dem Erlös der Einspeisung des überschüssig produzierten Stroms ins Netz abgezogen werden. Der korrekt berechnete Stromtarif wird am Schluss mit dem Tarif des aus dem Netz bezogenen Stroms verglichen. Dieser des örtlichen Netzbetreibers bildet die Kappungsgrenze, weil der Solarstrom nicht teurer verkauft werden darf als das Referenzprodukt. Der Solarstrom darf das Standardstromprodukt folglich nicht übersteigen. Ist der berechnete Solarstrom günstiger als der Netztarif, dann teilen sich Mieterschaft und Vermieterschaft die Differenz.
   

b) Pauschale Tarifbestimmung
​​​​​​​Den einzelnen ZEV-Teilnehmer*innen darf pauschal maximal 80% des Betrags in Rechnung gestellt werden, die sie im Falle einer Nichtteilnahme am ZEV beim Bezug des externen Standardstromprodukts für die entsprechende Strommenge bezahlen müssten. Der Solarstromtarif beträgt folglich 80% des Netztarifs.

In der Regel wird der Solarstrom zusammen mit den anderen Nebenkosten in Rechnung gestellt. Die Abrechnung muss detailliert und nachvollziehbar sein. Sie dürfen wissen, welche Kosten Ihnen mit welchem Verteilschlüssel in welchem Umfang belastet werden. Die Vermieterschaft muss die Stromkosten verbrauchsabhängig in Rechnung stellen. Insbesondere muss die Aufteilung zwischen dem selbst produzierten Strom und des vom Netz bezogenen Stroms transparent und nachvollziehbar sein. 

Der Allgemeinstrom wird weiterhin nach dem gängigen verbrauchsunabhängigen Verteilschlüssel verrechnet. 

Bei rechtlichen Streitigkeiten, z.B. wenn die Vermieterschaft die Stromkosten unkorrekt abrechnet oder keine Abrechnung vorlegt, können sich Mieter*innen an die Schlichtungsbehörde wenden.