Corona-Krise: Zahlungsunfähigkeit der Mieterschaft

Aufgrund der Corona-Krise habe ich kein Einkommen mehr. Nun kann ich meine Miete nicht mehr bezahlen. Wie weiter?

Wenn Sie den Mietzins oder die Nebenkosten nicht rechtzeitig oder gar nicht mehr bezahlen können, kann Ihnen die Vermieterschaft – zwar nicht fristlos, aber kurzfristig – die Wohnung kündigen. Eine ausserordentliche Kündigung durch die Vermieterschaft wegen Zahlungsverzug setzt aber voraus, dass die Vermieterschaft Ihnen zuvor eine Zahlungsfrist von mindestens 30 Tagen einräumt, den ausstehenden Betrag genau aufführt und gleichzeitig die Kündigung für den Fall des Nichtbezahlens innert der angesetzten Frist androht. Bezahlen Sie dann nicht innert diesen 30 Tagen, kann die Vermieterschaft Ihnen mit einer Frist von weiteren 30 Tagen auf das Ende eines Monats kündigen.

Der Bundesrat hatte am 27. März 2020 die Frist bei Zahlungsrückständen für Wohn- und Geschäftsmieten von 30 auf 90 Tage verlängert. Diese Fristverlängerung galt für Mieten, die zwischen dem 13. März und dem 31. Mai 2020 fällig werden (Miete für April und Mai). Voraussetzung war, dass die Mietenden aufgrund der Massnahmen des Bundesrats zur Bekämpfung des Coronavirus mit der Bezahlung der Mietzinse in Rückstand gerieten. Diese Regelung galt für den Zeitraum vom 28. März 2020 bis zum 31. Mai 2020. Für die Zahlungsfristansetzung gemäss Art. 257d OR gilt jetzt wieder die gesetzliche 30-tägige Frist. Zahlen Sie die Mietzinse für den Monat Juni (und/oder die Folgemonate) nicht, muss die Vermieterschaft Ihnen nur eine 30-tägige Nachfrist setzen.

Für die Abmahnung von ausstehenden Mietzinsen mit Fälligkeit zwischen dem 13. März und 31. Mai 2020 gilt jedoch nach wie vor die verlängerte 90-tägige Nachfrist von Art. 2 COVID-19-Verordnung Miete und Pacht.

Wird die Kündigung vor Ablauf der Zahlungsfrist ausgesprochen, so ist sie unwirksam. Um es gar nicht erst zu einer Kündigung kommen zu lassen, raten wir Ihnen, Ihre Vermieterschaft rechtzeitig, idealerweise noch vor der Fälligkeit des Mietzinses (in der Regel ist der Mietzins auf den Ersten des Monats geschuldet, schauen Sie in Ihrem Vertrag nach) schriftlich zu kontaktieren, um ihr Ihre Situation zu schildern und sie um einen Zahlungsaufschub zu bitten. Denkbar sind auch Vereinbarungen mit Ratenzahlungen der Miete oder das Gewähren längerer Zahlungsfristen. Machen Sie eine solche Abmachung mit der Vermieterschaft unbedingt schriftlich ab.

In Anbetracht der momentanen Notlage ist die Bereitschaft der Vermieterschaft zum gegenseitigen Aushandeln von Lösungen im Interesse der gesamten Gesellschaft – ausserordentliche Umstände verlangen nach ausserordentlichen Lösungen. Zeigt die Vermieterschaft keine Verhandlungsbereitschaft und zieht sie die Kündigung trotzdem durch, so sollten Sie diese nicht einfach hinnehmen. Falls der Vermieterschaft nämlich nur ein einziger Formfehler unterlaufen ist, ist die Kündigung nicht gültig. Wenn Sie als Ehepaar in der betreffenden Wohnung leben, muss die Vermieterschaft beispielsweise sowohl die Fristansetzung wie auch die Kündigung beiden Ehepartner*innen mit separater Post zukommen lassen. Auch bei der Frage, wann die 30- resp. 90-tägige Zahlungsfrist beginnt, sind einige Finessen zu beachten.

Fechten Sie die Kündigung an! Das müssen Sie innert 30 Tagen nach Erhalt der Kündigung oder, wenn Sie die Kündigung mangels Zustellung durch den Postboten bei der Poststelle abholen müssen, innert 30 Tagen ab dem ersten Tag der Abholfrist bei der zuständigen Schlichtungsbehörde tun. Den Musterbrief dazu finden Sie gleich unter diesem Artikel. Die Verhandlung bei der Mietschlichtungsbehörde findet meistens erst nach 1-2 Monaten statt. So gewinnen Sie Zeit. Nach Erhalt der Kündigung sollten Sie sich sofort eingehend vom Mieterinnen- und Mieterverband beraten lassen.