Miettipp: Gut vorbereitet ist halb umgezogen

Hugo Hugentobler lässt einen letzten prüfenden Blick durch das leere Wohnzimmer seiner ehemaligen Wohnung gleiten. Alles blitzt und glänzt und der Geruch von Putzmittel steigt ihm in die Nase. Hugentobler ist zufrieden. Er hat sämtliche Böden und Kacheln in Küche, Badezimmer und Toilette feucht aufgenommen, Schränke, Kühlschrank, Kochherd, Backofen und sämtliche sanitären Anlagen gründlich gereinigt und entkalkt, Poster und Selbstklebeetiketten entfernt, alle Wohnräume gestaubsaugt, sämtliche Spannteppiche schamponiert und den Keller sowie den Balkon nass aufgewischt.

Zu dieser Putzaktion hat sich Hugentobler nicht freiwillig hinreissen lassen. Als Mieter ist er verpflichtet, am Ende der Mietdauer die Wohnung in einem gereinigten Zustand seinem Vermieter zurückzugeben. Wie sauber die Wohnung vor dem Auszug zu sein hat, richtet sich zunächst nach dem Mietvertrag. Darin werden oft Formulierungen wie «sorgfältig gereinigt» oder «in einem sauber gereinigten Zustand» verwendet. Das heisst: Mieterinnen müssen Wohnung und Nebenräume (z. B. Keller und Garage) gründlich reinigen. Gefordert ist ein Grossputz. Das gilt notabene auch dann, wenn der Vertrag keine Details zur Reinigung enthält.

«Besenrein» ist nicht wörtlich zu verstehen

Einige Mietverträge – vorwiegend in der Nordwestschweiz – verlangen nur eine «besenreine» Abgabe. Die Vermieterschaft hat in solchen Fällen aber das Recht, eine sogenannte Reinigungspauschale zu verlangen. Diese beträgt in der Regel sechs Franken pro Quadratmeter. Klingt fair, doch Putzmuffel freuen sich jetzt zu früh: Die Formulierung «besenrein» ist nicht wörtlich zu verstehen. Rasch mit dem Besen durch die Wohnung zu wirbeln reicht nicht aus. Selbst wenn im Mietvertrag nur eine «besenreine» Abgabe vereinbart wurde, wird von Mieter*innen verlangt, dass sie Küche und Bad gründlich reinigen, die Teppiche saugen und die Böden nass aufnehmen. Streng rechtlich könnte man diese Anforderungen an eine «besenreine» Abgabe als zu hoch einstufen und hinterfragen, in der mietrechtlichen Praxis jedoch sind sie leider anerkannt. Immerhin spart man sich das Fensterputzen, die Reinigung der Storen sowie das Schamponieren der Teppichböden.

Der kleine Unterhalt

Weil Hugentobler nichts dem Zufall überlassen will, hat er auch an den «kleinen Unterhalt» gedacht. Als Mieter muss er diesen nämlich vor der Wohnungsabgabe erledigt haben. Zum kleinen Unterhalt gehören Kleinreparaturen, die handwerklich normal begabte Mieter*innen ohne spezielles Fachwissen selbst ausführen können. Dass Hugentobler als ausgebildeter Schreiner überdurchschnittliche handwerkliche Fähigkeiten besitzt, spielt deshalb keine Rolle. Unter den kleinen Unterhalt fallen beispielsweise das Auswechseln von Glühbirnen oder Sicherungen, der Austausch eines Duschschlauchs oder das Entstopfen des Siphons beim Lavabo, sofern sich dieser mit einfachen Handgriffen abschrauben lässt.

Besonderes Fachwissen ist dagegen in der Regel bei Reparaturen technischer Geräte erforderlich, insbesondere wenn sicherheitsrelevante Aspekte zu beachten sind, wie zum Beispiel bei einer elektrisch betriebenen Anlage. Ob eine Fachperson beizuziehen ist, kann sich auch aus der Bedienungsanleitung des Geräts ergeben. Beim Wechseln der Backofenglühlampe etwa wird oft dazu geraten. Auch das Streichen von Wänden und Decken gehört nicht zum kleinen Unterhalt.

Verwirrende Kostengrenze

Früher ging man davon aus, dass Reparaturkosten von bis zu 150 Franken zum kleinen Unterhalt gehören und deshalb von der Mieterschaft zu berappen sind. Diese Faustregel gilt heute nicht mehr. Die Kostengrenze ist nur noch beim Ersatz von Bestandteilen wie zum Beispiel einem fehlenden Backblech oder einer kaputten Kühlschrankschublade relevant. Rechnungen von Handwerker*innen können dagegen nicht auf dieser Basis beurteilt werden. Denn wenn eine Fachperson notwendig ist, liegt ja per se kein kleiner Unterhalt mehr vor, selbst dann nicht, wenn die Rechnung weniger als 150 Franken beträgt.

Was ist mit der Altersentwertung – muss Hugentobler die Kosten für den Ersatz des alten Duschschlauchs von anno 2010 vollumfänglich selber tragen? Ja, denn im Bereich des kleinen Unterhalts spielt die Altersentwertung keine Rolle. Doch keine Regel ohne Ausnahme: Muss der Vermieter nach Hugentoblers Auszug beispielsweise den Kühlschrank altershalber komplett auswechseln, so muss Hugentobler die gespaltene Gemüseschublade nicht selber ersetzen.

Für welche Schäden haften Mieterinnen?

Das Leben hinterlässt Spuren. So auch in Hugentoblers Wohnung. Dass diese am Ende der Mietdauer gewisse Gebrauchsspuren aufweist, ist darum völlig normal. Für normale Abnutzungsschäden wie beispielsweise die «Schatten» von Möbeln und Bildern an den Wänden, abgetretene Spannteppiche oder den kleinen Kratzer im Parkett haftet Hugentobler nicht.

Anders sieht es hingegen bei Schäden aus, die wegen eines Missgeschicks oder aufgrund exzessiven Gebrauchs entstanden sind. Dazu zählen zum Beispiel Wasserschäden auf dem Parkett, zerrissene Tapeten, ein Sprung im Lavabo, aber auch Nikotinablagerungen an den Wänden infolge Rauchens. Für solche Schäden sind Mieter*innen entschädigungspflichtig, jedoch nur anteilsmässig. Denn im Gegensatz zum kleinen Unterhalt muss hier die Altersentwertung berücksichtigt werden.

Die Altersentwertung berechnen

Beim Würzen eines Spiegeleis ist Hugentobler vor einiger Zeit der Salzstreuer aus der Hand gefallen und auf dem Glaskeramikkochfeld gelandet. Dieses weist seither einen Spalt auf – ein Klassiker. Wie viel schuldet Hugentobler beim Auszug seinem Vermieter für dieses Missgeschick? Hier lohnt sich ein Blick in die «paritätische Lebensdauertabelle». Gemäss dieser Tabelle hat ein Keramikkochfeld eine Lebensdauer von 15 Jahren. Pro Jahr vermindert sich die von den Mietenden zu entrichtende Entschädigung um 15 Prozent: Nach 15 Jahren ist es durch die monatlichen Mietzinszahlungen der Mieterschaft bereits vollständig abbezahlt und abgeschrieben. Hugentobler ist vor 12 Jahren in die Wohnung eingezogen. Das Glaskeramikkochfeld war damals nicht neu, sondern bereits 2 Jahre alt. Insgesamt hat das Kochfeld demnach bereits 14 Jahre auf dem Buckel. Massgebend ist das effektive Alter des Einrichtungsgegenstands. Wie lange die Mieterschaft in der Wohnung gelebt hat, ist dagegen unerheblich. Das Glaskeramikkochfeld hätte also noch ein Jahr lang seinen Dienst verrichten müssen. Folglich schuldet Hugentobler nach Adam Riese nur noch 6,66 Prozent des Preises eines neuen Glaskeramikfeldes.

Cool bleiben

Nun kann nicht mehr viel schiefgehen. Die letzte Stolperfalle könnte allenfalls das Wohnungsabgabeprotokoll sein. Hugentobler weiss, dass er dieses nicht unterschreiben muss, sollte er mit dem Inhalt nicht vollkommen einverstanden sein. Versucht ihn die Vermieterschaft dazu zu drängen, indem sie sich beispielsweise weigert, die Schlüssel entgegenzunehmen, weil er das Protokoll nicht unterschreiben will, kennt Hugentobler einen altbewährten Trick: die Schlüssel mit eingeschriebenem Brief an den Vermieter zurückschicken.