«Sensibilisieren» reicht nicht

Anita Zaugg hat nichts gegen die innerstädtische Verdichtung. Sie ist eine gebildete, aufgeschlossene Zürcherin. Sie weiss, dass ihre Stadt attraktiv ist und kontinuierlich wächst, dass es für die Menschen also mehr Wohnraum braucht – besser innerhalb der Stadt als auf der grünen Wiese. Sie weiss auch, dass Verdichten oft neues Bauen bedeutet und dass ältere Häuser wegen des Klimawandels ohnehin nachhaltig saniert werden müssen. Sowohl für das Verdichten als auch für das energetische Sanieren gibt es mittlerweile gesetzliche Grundlagen.

Was Anita Zaugg nicht versteht: Warum ausgerechnet die hochwertige  Siedlung an der Allenmoosstrasse, in der sie lebt, abgerissen werden soll – wo sie doch sogar ans Fernwärmenetz angeschlossen ist. Und warum das, falls es überzeugende Gründe dafür gäbe, nicht in Etappen geschehen kann. Wie  bei den Wohnbaugenossenschaften, die ihre Ersatzneubauprojekte von langer Hand planen und etappieren, weil sie nicht einfach kündigen dürfen. Dann könnte sie weiterhin da leben, wo sie verwurzelt ist und eng verbunden mit anderen im Haus.

Menschen, die in einer Wohnbaugenossenschaft oder einer städtischen Siedlung leben, können darauf vertrauen, dass sie bleiben dürfen oder Ersatzangebote erhalten, wenn neu gebaut wird. Den meisten andern Mieter*innen fehlt diese Sicherheit. Anita Zaugg und ihren Nachbar*innen kündigte die Besitzerin Swiss Life, als sie noch nicht einmal ein Baugesuch eingereicht hatte: Swiss Life beauftragte ihre hauseigene Liegenschaftsverwalterin Livit damit, die acht Mehrfamilienhäuser leer zu kriegen. Der Prozess war von langer Hand geplant, aber an den Mieter*innen vorbei, deren Grundrechte ignorieren die Immobilienverantwortlichen: Vergangenen Herbst informierte man die Betroffenen endlich – gleichzeitig mit der Kündigung, eine Vorwarnung gab es nicht. Viele Wohnungen sind inzwischen bereits verwaist, was der Verwaltung zupass kommt – das  Baugesuch fehlt noch immer.

Falsche Behauptungen der SVIT

«Entmieten» nennt die Immobilienwirtschaft solche Prozesse neuerdings, mit  denen sie die Menschen aus ihren Wohnungen vertreibt und gewachsene soziale Netzwerke zerstört; es ist ein Prozess, der mittels  «Mieterspezialbetreuung» neu «empathisch» vonstatten gehen soll (hier nachzulesen).

Damit die Immobilienbewirtschafter*innen – also jene, die die Kündigungen  aussprechen und das Verfahren durchziehen müssen – das gut machen und wohl auch, damit sie nicht zu sehr mit ihrem Gewissen in Konflikt geraten, werden sie geschult. «Immocare» heisst die neue Weiterbildung des Verbandes der Immobilienbewirtschaftenden SVIT (Zürich) zum «Entmieten», und die Geschichte, die man den Teilnehmenden erzählt, lautet: Wegen gesetzlicher Auflagen für nachhaltiges und energetisches Bauen sei es oft unmöglich, in der bestehenden Struktur zu renovieren. Man müsse abreissen und neu bauen. Und, zweitens: Das gehe nur, indem allen bisherigen Mieter*innen gekündigt werde. Beide Behauptungen sind falsch. Sie stehen auch quer zu dem, was die Stadt Zürich den Verantwortlichen der Immobranche vermitteln möchte mit ihrem «Leitfaden Erfolgsfaktoren sozial nachhaltiger Ersatzneubauten und Sanierungen».

Stadt will «sensibilisieren»

Dennoch bestreitet die Stadt ein Modul in dieser Branchen-Weiterbildung, die Immo-Bewirtschaftende mit falschen Prämissen ausstattet – mit vermeintlichen Tatsachen, die die Empathie gegenüber den Betroffenen nicht eben stärkt, denn: Eine göttliche Ordnung braucht nicht hinterfragt zu werden.

Die Stadt, die den Auftrag hat, darauf hinzuwirken, dass die Verdichtungs- und überhaupt die baulichen Entwicklungen auf Gemeindegebiet möglichst sozialverträglich vonstatten gehen, wird nicht müde zu sagen, bei den privaten Wohnbauträgern fehlten ihr die rechtlichen Mittel, um verbindliche Massnahmen im Sinne der Mieter*innen zu fordern (anders als bei den eigenen Liegenschaften und bei denen der Wohnbaugenossenschaften, denen sie Land im Baurecht abgetreten hat). Sie könne zwar in Zonen, in denen verdichtet (aus-)gebaut werden darf, was zu einem potenziell höheren Ertrag pro Quadratmeter Bauland führt (man spricht von «Mehrausnützung»), einen Mindestanteil preisgünstiger Wohnungen einfordern – aber zu sozialverträglichen Bauprojekten werden diese dadurch nicht. Sensibilisieren sei alles, was die Stadt tun könne, sagen Stadtpräsidentin Corine Mauch und Stadtentwicklungs-Direktorin Anna Schindler. Und deshalb nehme man auch die Gelegenheit wahr, an dieser Weiterbildung des SVIT ein Modul zu bestreiten. Das sei eine Chance, sagt Anna Schindler: «Wir sind im Dialog mit der Immobilienbranche. Hier unseren Leitfaden ‹Erfolgsfaktoren› vorzustellen,  ist eine der Möglichkeiten, die wir haben, um zu sensibilisieren.»

UNO kritisiert Vorgehen in der Brunau

Die grundsätzlich einseitig ausgerichtete SVIT-Weiterbildung wäre tatsächlich ein guter Ort und Moment dafür, um Gegensteuer zu geben: Die Stadt könnte den zuhörenden Immobilienbewirtschafter*innen vom UNO-Sozialpakt erzählen, den die Schweiz ratifiziert hat und in dem unter anderem das Grundrecht auf angemessenes Wohnen als Menschenrecht festgehalten ist. Menschen sind vor Vertreibung zu schützen.

Daran, dass Vertreibung nicht alleine in Kriegsgebieten stattfindet, sondern  vermehrt auch in den attraktiven Städten des globalen Nordens, wurde die Stadt 2019 erinnert – von der damaligen UNO-Sonderbeauftragten für das Recht auf angemessenes Wohnen, Leilani Farha, persönlich. Nach einem Aufenthalt in Zürich, bei dem Farha die Brunau-Siedlung besuchte, die im Besitz der Pensionskasse der Credit Suisse ist, kritisierte sie die CS schwer. Obwohl die Gebäude erst 30 respektive 40 Jahre alt sind und obwohl die Siedlung Hunderten Menschen eine Heimat mit bunt gemischter und gut vernetzter Nachbarschaft bedeutet, soll sie zu zwei Dritteln abgebrochen werden. Farha kritisierte aber auch die seit langem informierte Stadtverwaltung (konkret das Amt für Städtebau) wegen des «intransparenten» Prozesses, «der zu Zwangsräumungen führt», ohne dass den Mieter*innen «eine angemessene Entschädigung oder eine Umsiedlung angeboten worden wäre». Sozialverträgliches Handeln hätte bedeutet, dass die Mieter*innen (von denen etliche schon seit der Erstellung dort leben) partizipativ in den Prozess involviert worden wären – aber man habe sie nicht einmal angehört, so Farha. Die Stadt trug diesen grundrechtsfeindlichen Prozess mit, indem sie wie die Besitzerin die Absichten bezüglich der Sanierung des Brunauparks geheim hielt.

Tatsächlich entspricht das den Vorgaben, die das Amt für Städtebau und das  für die Beurteilung der Qualität der Neubaupläne zuständige Baukollegium hat: Beide sind zur absoluten Geheimhaltung verpflichtet. Im Gemeinderat fragten die Fraktionen von SP, AL und Grünen vergangenen September mittels einer Interpellation deshalb nach der Möglichkeit von Anpassungen hinsichtlich besserer Transparenz und für mehr Partizipation der Bewohner*innen bei solchen Bauvorhaben. Der Stadtrat wies das Anliegen mit dem Argument zurück, der Kanton würde das nicht zulassen. Die Geschäftsordnung des Baukollegiums macht der Stadtrat aber selber.

Immer wieder weist der Stadtrat in seiner Antwort auf die Interpellation auch darauf hin, dass die UNO-Richtlinien für das Recht auf Wohnen in der Schweiz keine verpflichtende Wirkung hätten. Man könne also mangels Rechtsgrundlagen nur  Empfehlungen abgeben, eigene Richtlinien. Und er verweist auch da auf den Leitfaden «Erfolgsfaktoren sozial nachhaltiger Ersatzneubauten und Sanierungen».

Ein Leitfaden, der ratlos macht

Was kann die Stadt tun, damit von einer Zwangsräumung betroffene Mieter*innen – wie jene in der Brunau oder an der Allenmoosstrasse – frühzeitig informiert werden? Damit Ersatzneubauten etappiert werden, sodass es gar keine Zwangsräumungen braucht? Damit Betroffene, wenn es doch so weit kommt, dass sie gehen müssen, einen angemessenen Ersatz erhalten? Stadt: «Wir sensibilisieren private Investierende, Planer und Verwaltungsstellen mit dem Leitfaden Erfolgsfaktoren!»

Es ist stets der Leitfaden. Ein Leitfaden und Richtlinien sind dasselbe, und beide heissen auf Englisch «Guidelines». Es wäre nichts als logisch, die Guidelines der UNO in den eigenen Leitfaden zu integrieren. Diesen vielleicht sogar auf den UNO Richtlinien aufzubauen. Aber das tut die Stadt nicht. Noch irritierender: Sie erwähnt diese Grundrechte in dem Papier, das das einzige Werkzeug ist, auf das sie sich immer beruft, noch nicht einmal.

Im vierseitigen Papier, das grundrechtliche Mindestanforderungen in PR- und Werbesprache zu «Erfolgsfaktoren» umdeutet, scheint sich nicht nur die Phantasie der Stadtentwicklung zu erschöpfen, sondern auch der Gestaltungs- und Lenkungswille der Stadtregierung. Ist der Leitfaden Ausdruck einer Hilflosigkeit, die man nicht offen zugestehen will? Das könnte erklären, warum er verschiedene Ebenen zu einem unlogischen Gemenge vermischt: Ziele, Strategien und Massnahmen. Der ganze Leitfaden macht – so richtig und wichtig die Vorschläge sind – ratlos. Seine Wirkung scheint sich entsprechend in Grenzen zu halten. Jedenfalls ist im kürzlich präsentierten Begleitbericht zum sozialräumlichen Monitoring, das die Stadtentwicklung durchführt, kein einziges Beispiel enthalten, das zeigen würde, was man mit dem Leitfaden hinsichtlich Sensibilisierung schon erreicht hat. Zahlreich sind dafür die Beispiele von Zwangsräumungen, wo der Leitfaden nichts bewirkt hat: M+W hat über verschiedene berichtet, etwa die Hofacker-Siedlung und auch die Allenmoosstrasse, wo Anita Zaugg lebt, ist so ein Fall.

Dennoch geht man jetzt also zu den Immobilienbewirtschaftenden in die «Entmietungs»-Weiterbildung, um auch ihnen noch ein Papier vorzustellen, dem Dringlichkeit und Haltung fehlt.

Bewohner*innen sind enttäuscht

Der Stadt käme in der Weiterbildung des SVIT Zürich der Auftrag zu, auf Alternativen zum rücksichtslosen Abreissen mit Leerkündigungen hinzuweisen. Sie könnte die Dinge beim Namen nennen, als Vertreterin von Bewohner*innen und Stimmbürger*innen, die ihre Erwartungen an der Urne klar formuliert haben: Wir wollen weiterhin eine vielfältige Stadt für alle sein. Wir wollen, dass auch eine Kinderhortleiterin, die im Teilzeitpensum arbeitet, weiterhin in ihrem Quartier wohnen kann. Dass das bei einer Kündigung nicht mehr gewährleistet ist, zeigte die Geschichte einer Siedlung an der Zollikerstrasse, die der Pensionskasse der Zürcher Kantonalbank gehört (vgl. M+W 5/2019). Die Verdichtungsprozesse, die gerade erst begonnen haben, bedeuten für viele, die in älteren, bezahlbaren Wohnungen leben: Wohnsicherheit war einmal.

Die M+W vorliegende schriftliche Antwort der Stadtpräsidentin auf Protestschreiben und Petitionen von Mieter*innen, die sich gegen ihre Vertreibung wehren, ist wohlformuliert, aber unverbindlich. Die Stadtentwicklung spricht viel mit Besitzenden, dem Kapital, den guten Steuerzahlenden (Unternehmen, insbesondere Pensionskassen, Versicherungen, Banken) – und viel zu wenig mit den Menschen, die hier leben.

Wie enttäuscht diese darüber sind, erfährt, wer ihnen zuhört. Die Stadt könnte offen sagen, was die Probleme sind. Eine Gelegenheit dazu hätte sich Mitte Februar geboten. Stadtpräsidentin Corine Mauch (SP) präsentierte da zusammen mit Anna Schindler, dem Vorsteher des Hochbaudepartements André Odermatt (SP) und Katrin Gügler, Direktorin des Amtes für Städtebau, das «sozialräumliche Monitoring»: das Instrument zur Sicherstellung, dass sie die Entwicklung überschauen. Weder Corine Mauch noch André Odermatt oder die ihnen unterstehenden Direktorinnen wiesen in ihrer Präsentation kritisch auf die ernsthaften Herausforderungen hin, vielmehr lautete der Tenor: Wir habens im Griff. Wir haben Mittel und Möglichkeiten, den Umbau der Stadt sozialverträglich zu gestalten.

Genossenschaften sollen abfedern

Den Architekten und Immobilienentwickler für genossenschaftliche Projekte Andreas Wirz überrascht das alles nicht allzu sehr. Er ist in Zürich schon lange in bauliche Entwicklungsprozesse involviert, kennt die Verantwortlichen der Stadtentwicklung, deren Herausforderungen. Er sagt: «Es ist komplex, man muss das alles differenziert betrachten.» Er sagt aber auch: «Die Stadt macht eindeutig zu wenig. Im kommunalen Richtplan etwa geht es zwar auf wenigen Seiten auch um die sozialverträgliche räumliche Entwicklung und er enthält die Absichtserklärung, dass die Stadt bei baulichen Veränderungen in Liegenschaften von grösseren privaten Wohnbauträgern auf die Berücksichtigung der Mieter*innen-Anliegen hinwirken werde, Stichwort langfristig geplante Etappierung und Mitwirkungsprozesse. Aber konkrete Vorstellungen davon, wie dies vonstatten gehen soll, wie man das abwickeln will – sie fehlen. Es wird auf die Genossenschaften verwiesen. Sie alleine sollen die Auswirkungen des Immobilien-Turbokapitalismus lindern helfen.»

Die Stadt verweist zwar auf Anlässe wie den «Echoraum», mit dem Investierende, Planende und Verwaltende der Immobranche sensibilisiert werden sollen und in dem laut Anna Schindler auch die Mieter*innen angehört werden. Für Andreas Wirz ist der Echoraum, in dem auch die Wohnbaugenossenschaften regelmässig zu Gast sind, tatsächlich «eine gute Veranstaltung, die sensibilisiert und Wege aufzeigt. Aber an den Grundvoraussetzungen von Renditegetriebenen ändert das natürlich nichts.  Das zeigt die Grenzen deutlich auf».

Zwar unterstützt die Stadt via  Sozialdepartement in Form von Mieter*innenbüros die besonders vulnerablen Betroffenen: alte Menschen, für die es enorm schwierig ist, eine neue Wohnung zu finden, und Menschen, die am Existenzminimum oder darunter leben. Dass die Stadt diese Menschen bei ihren Bemühungen, weiterhin in der Stadt wohnen zu können, unterstützt, ist gut – aber wen die Stadt in keiner Weise unterstützt, ist die grosse Zahl derer, die nicht das Glück haben, in einer städtischen oder einer Genossenschaftswohnung zu leben, sondern in einer, die Swiss Life oder einer anderen Pensionskasse oder Bank oder Versicherung gehört: deren weiteres Schicksal von Immobilienbesitzern abhängt, denen es scheinbar nur noch um Renditesteigerung geht.

Öffentlichkeit muss einbezogen werden

Die Stadt weist jede handfeste Verantwortung in Bezug auf diese privaten Bauträger von sich, auch indem sie sich auf die Schweigepflicht beruft, der die Vertreter*innen im städtischen Baukollegium unterstellt sind. Aufgrund der Geheimhaltung würden die Mieter*innen viel zu spät informiert, sagt Walter Angst vom MV Zürich: «Obwohl etwa im Fall der Brunau-Siedlung schon seit 2015 über einen Ersatzneubau diskutiert wurde, teilte man den Mieter*innen im Sommer 2018 noch mit, dass man sich keine Sorgen machen solle. Die Stadt hat diese Kommunikation mitzuverantworten.»

Für ihre Pläne in der Brunau reichte die CS ein Baugesuch im Rahmen einer Arealüberbauung ein. Neu will die Stadt auch bei Arealüberbauungen sozialräumliche Fragen thematisieren. Ob und in welchem Umfang das möglich wäre, ist unklar. «Dass die Stadt bei Arealüberbauungen keine Anforderungen stellen kann, bleibt ein grosses Manko solcher Bauvorhaben», sagt Walter Angst. Es gebe weitere Defizite, die Arealüberbauungen gegenüber Bauvorhaben hätten, die im Rahmen eines Gestaltungsplans realisiert werden. Etwa dass sie ohne Unterbruch realisiert werden müssen, wodurch eine sinnvolle Etappierung (ohne die sich Ersatzneubauten nicht sozialverträglich umsetzen lassen) gar nicht möglich sei. Bei Arealüberbauungen müsse auch keine Rücksicht auf bestehende Quartierstrukturen genommen werden und es gebe keine öffentliche Auflage und keine Prüfung und Beschlussfassung durch das Parlament. Die Alternative Liste (AL) listet all diese Mängel in einer Motion aufund fordert vom Stadtrat in einem noch pendenten Vorstoss, die Arealüberbauung durch das Mittel des Gestaltungsplans zu ersetzen.

Wäre dies der Hebel, den die Stadt Zürich dringend braucht? Walter Angst (auch AL-Gemeinderat) ist überzeugt, «dass die geplante Verdichtung nur sozialverträglich gestaltet werden kann, wenn bei grossen Projekten die Öffentlichkeit in die Erarbeitung eingebunden wird». Und das könne nur über eine Pflicht zum Erlass eines Gestaltungsplans stattfinden. Ändern müsse sich aber auch die Haltung der Stadt.

Problematische Haltung

Die Haltung der Stadt zeigt sich deutlich in einem Schreiben, mit dem Anna Schindler im Nachgang zu den Brunau-Kündigungen auf Fragen des Eidgenössischen Departements für Auswärtige Angelegenheiten (EDA) antworten musste (das EDA musste seinerseits eine Anfrage der UNO-Sonderberichterstatterin Leilani Farha beantworten.) Darin widmet Schindler einen Abschnitt der Frage, was wohl «angemessenes Wohnen» bedeute. Sie schreibt: «Es bedeutet kaum einen Anspruch auf eine ähnliche Wohnung zu ähnlichen (Preis-)Bedingungen und es [gibt] somit wohl kein Wohnrecht im Raume Brunau und wohl nicht einmal in der Stadt Zürich (…) Und hier muss man feststellen, dass die Leerwohnungsquote schon bald ausserhalb der Stadt Zürich deutlich zugenommen hat, und man wohl dort angemessenen Wohnraum zu tragbaren Bedingungen finden würde.»

P.S.: Anfang Februar hatte die Vertretung der Stadt bei der «Immocare»-Weiterbildung noch keinen Auftrag, die irreführende Deutung des SVIT zu korrigieren, wonach gesetzliche Auflagen für nachhaltiges und energetisches Bauen «oft verwehren», in der bestehenden Struktur zu renovieren. Und auch nicht die falsche Schlussfolgerung, dass dies automatisch zu Kündigungen aller Mieter*innen führen müsse. An dem Mediengespräch kurz darauf sagte Schindler schliesslich: «Wahrscheinlich» werde man diese fatale Fehlinformation, die das Narrativ der ganzen Weiterbildung der Immobilienbewirtschafter*innen bildet, nun doch korrigieren.