Bergacker Zürich: Wird alles gut?

Wie Legosteine stehen sie am Hang: 17 Mehrfamilienhäuser der gemeinnützigen AG Habitat 8000 und 15 Mehrfamilienhäuser des landesweit grössten Immobilienkonzerns Swiss Life, mit insgesamt über 400 Wohnungen. Dazwischen viel Rasengrün und wenige Bäume. Einen zeitgemässen Spielplatz gönnen die Eigentümer den Familien hier nicht – das einzige Spielgerät für kleine Kinder ist eine Schaukel, die aus der Anfangszeit der Siedlung zu stammen scheint, den 1950er-Jahren. Erstaunlich, denn seit ein paar Jahren steigt die Zahl der Kinder, die in der Siedlung wohnen. Dass nicht in die Infrastruktur investiert wird, hat aber einen Grund: Der Bergacker, ein 4,5 Hektaren grosses Areal, soll abgerissen und durch neue Häuser ersetzt werden. Wer konnte, zog bereits weg. Wer nichts findet, bleibt und wartet. Zu ihnen stossen Menschen, die froh sind, überhaupt irgendwo wohnen zu können, wenigstens für ein paar Jahre – bevor sie wieder gehen müssen. Viele mit Kindern. Von diesen Veränderungen über die letzten paar Jahre erzählte uns ein Mann, der im Quartier lebt und schon bei vielen Umzügen mitgeholfen hat.

Heikles Projekt

Es wird früh dunkel in diesen Tagen. Ein bisschen weiter unten an der Strasse putzt eine Frau noch rasch das Küchenfenster. Sie bittet die Fremden herein – in ihre Wohnung, die sie zusammen mit den beiden Kindern bewohnt, sie ist alleinerziehend. Die Küche ist alt, es sei halt nie etwas gemacht worden. Wie wir wieder auf die Strasse treten, nähert sich ein Auto, hinter dem Steuerrad ein älterer Herr. Nachdem er eigenhändig die Garagentüre hochgezogen, das Auto versorgt und die Garagentür wieder heruntergezogen hat, erzählt er: «Ich wohne seit 1956 hier. Jetzt bin ich über 90 Jahre alt. Wenn wir hier raus müssen, bin ich wohl 95.» Aber dazu will er sich jetzt noch keine Gedanken machen. Der Mann hat ein Berufsleben lang für die Stadt gearbeitet.

Die Erneuerung des Bergackers ist ein heikles Projekt. Mit ihm muss die Stadtregierung nach der Abstimmung über den Richtplan beweisen, dass sie ihr Versprechen einlöst, die Verdichtung nach innen sozialverträglich zu gestalten. Die Innenverdichtung soll jetzt zügig voranschreiten, denn bis 2040 rechnet die Stadt mit 100 000 Bewohner*innen mehr als heute – 520 000 würden es dann schätzungsweise sein. Der jetzt angenommene Siedlungs-Richtplan macht den Weg frei für eine grossflächige Erneuerung der Bausubstanz, insbesondere in den Gebieten Altstetten und Zürich-Nord – zu Letzterem gehört Affoltern. Beide Gebiete sind ausgerechnet auch solche, in denen besonders viele besonders verletzliche Menschen leben, in kleinen, aber heute noch günstigen Wohnungen, die in den 1950er- und 1960er-Jahren gebaut worden sind.

Wendepunkt in der Stadtentwicklung?

Für den Bergacker gab es eine sogenannte Testplanung, an der die Stadt mit dem Amt für Städtebau – es untersteht dem Hochbauvorsteher André Odermatt (SP) – beteiligt war. Das Amt hatte seine Mitwirkung an die Bedingung geknüpft, dass Swiss Life und Habitat 8000 bei der Planung auch soziale Aspekte berücksichtigen. Larissa Plüss, Projektleiterin für sozialverträgliche Innenentwicklung im der Stadtpräsidentin Corine Mauch unterstellten Stadtentwicklungs-Amt, erklärte den Testplanern am 9. Mai 2019, was die Stadt von ihnen erwartet: Habitat 8000 und Swiss Life sollten bei der Bergacker-Siedlung erstens den Bau klar etappieren, zweitens einen substanziellen Anteil an preisgünstigen Wohnungen vorsehen und drittens die neuen Wohnungsgrössen und den neuen Wohnungsmix an der heutigen Situation ausrichten. Ausserdem brauche es einen angemessenen Anteil altersgerechter Wohnungen. Die Kommunikation zum ganzen Projekt solle frühzeitig erfolgen und es müssten Partizipationsmöglichkeiten für die Siedlung und das Quartier geschaffen werden. Zu guter Letzt solle eine individuelle Betreuung bei der Wohnungssuche mittels Mieter*innen-Büro gewährleistet sein.

Das klingt vielversprechend. Walter Angst vom Mieterinnen- und Mieterverband Zürich spricht sogar von einem Wendepunkt der Zürcher Stadtentwicklung, «falls die Empfehlungen in klare Vorgaben für die weitere Entwicklung des Areals münden». Tatsächlich stimmt nun auch das, was die beiden Eigentümerinnen der Wohnungen zum Projekt kommunizieren, optimistisch – sie wollen sich an den Vorstellungen der Stadt orientieren.

Der Haken: Es wird abgerissen

Es gibt aber einen Haken: Lange bevor die Stadt Zürich in die Planung involviert worden war, hatten Swiss Life und Habitat 8000 bereits entschieden, die ganze Siedlung mit ihren 32 Mehrfamilienhäusern abzureissen. Und dies – trotz Etappierung – in einem kurzen Zeitraum von nur fünf Jahren. Eine kontinuierliche Erneuerung mit Erhalt eines Teils der Bestandesbauten über einen viel längeren Zeitraum hinweg, wie es die Baugenossenschaften machen, war nie ein Thema. Wer nach dem Grund fragte, habe sehr allgemein gehaltene Antworten erhalten, sagt Walter Angst, der auch AL-Gemeinderat ist: «Die knappen Grundrisse der Wohnungen seien nicht mehr zeitgemäss und die Häuser böten nur wenig Abstellplätze für Autos und Velos. Und auch auf Nachfrage gab es nur vage Ergänzungen: Man habe unterschiedliche Varianten geprüft. Oder: Die Investitionen in den Bestand hätten zu entsprechenden Anpassungen der Mietzinse geführt, ohne einen substanziellen Mehrwert für die Mieterinnen zu schaffen – und so weiter. Zahlen, Fakten, CO2-Bilanzen? Nichts davon ist öffentlich zugänglich.»

Er vermutet dahinter auch zeitliche Gründe: «Die von den Grundeigentümern im Alleingang durchgeführte Machbarkeitsstudie, die der Testplanung vorausging, wurde 2016 abgeschlossen – zu einem Zeitpunkt also, als in Zürich noch niemand über die CO2-Bilanz eines Abbruchs sprach.» Im September dieses Jahres reichte Gemeinderat Andreas Kirstein (ebenfalls AL) eine dringliche Interpellation zum Bergacker ein – um der Öffentlichkeit endlich Einblick zu verschaffen in wichtige Fragen dieses Giga-Bauprojekts mit den nahezu tausend betroffenen Mieter*innen. Die Antworten der Stadtregierung sollten Licht ins Dunkel bringen. Aber die Stadtregierung beantwortete nur, was ihr für das riesige Bauprojekt als «zielführend» erschien. Unbeantwortet blieben im Parlament weitgehend und ausgerechnet die Fragen nach den Massnahmen, die sicherstellen sollen, dass die Menschen nicht aus ihrer Siedlung und ihren sozialen Strukturen vertrieben werden.

Das Amt für Städtebau und die Grundeigentümer stünden zurzeit in einer Dialogphase über das weitere Vorgehen. Aufgrund des konstruktiven Dialogs könne «zu gewissen Verfahrensfragen keine Antwort gegeben werden». So bleibt für die Mieterinnen und das Quartier weiterhin völlig unklar, was die Stadt zum Umgang der Grundeigentümer mit den bisherigen Mietenden vereinbaren kann.

Können die Menschen bleiben?

Man ist geneigt zu denken: Alles wird gut, immerhin beziehen sich Habitat 8000 und Swiss Life ja auf die Sozialverträglichkeits-Ziele der Stadt (wie sie ebenfalls im Richtplan stehen), indem sie beispielsweise versprechen, für eine «gute Durchmischung» zu sorgen. Die Gemeinnützige von beiden – Habitat 8000 – werde zu diesem Zweck auch jene Mieter*innen von Swiss Life übernehmen, die sich den Mietzins in den künftig am Markt ausgerichteten Swiss-Life-Wohnungen nicht werden leisten können (was auf die meisten zutreffen dürfte).

Zuversichtlich stimmten Walter Angst die im Sommer geführten Gespräche mit den Grundeigentümern. Wie es nun weitergeht, bleibt aber völlig unklar. 2022 soll das Programm für den Architekturwettbewerb definiert werden. Dann werden die Weichen gestellt. Offen ist vor allem, ob die neuen Wohnungen zu Bruttomieten angeboten werden, die sich an den heutigen Mietzinsen orientieren. Walter Angst: «Die Grundeigentümer müssten jetzt ein Bekenntnis dazu abgeben, dass die Menschen, die heute dort leben und zumindest hinsichtlich Alter und Sprachen bereits für eine grosse Vielfalt im Quartier sorgen, bleiben können. Sonst haben wir es hier mit Absichtserklärungen ohne jede Verbindlichkeit zu tun – mit Versprechen, die im weiteren Prozess per äxgüsi auch unter den Tisch fallen können.»

Stadt muss Verbindlichkeit einfordern

Diese Frage an die Grundeigentümer ist also dringlich: Welchen Anteil, in Prozenten ausgedrückt, sollen in der erneuerten Siedlung Bergacker jene Menschen haben, die schon jetzt dort leben? Die Frage geht an Mike Weibel, Sprecher für das Projekt. Er antwortet: «Die Eigentümerinnen können heute keine Prognose machen, wie viele der Bestandes-Mieter*innen den Wunsch äussern, in eine der neuen Wohnungen auf dem Bergacker zu ziehen.» Geplant sei eine Umfrage. Sie werde erste Anhaltspunkte liefern und eine Handhabe für die individuelle Beratung und Unterstützung bieten. Und dann noch dieser Satz: «Es wäre gegenüber den Mieter*innen eher bevormundend, heute eine Quote zu definieren, wie viele in der erneuerten Siedlung bleiben sollen.»

Die Perspektive bietende Zusicherung, bleiben zu können, soll bevormundend sein? Eine interessante Interpretation.
Nach dieser Antwort ist klar: Die Stadt muss Verbindlichkeit einfordern, wenn sie es ernst meint mit ihrer Forderung, dass die anstehenden flächendeckenden Erneuerungsprozesse im Bergacker sozialverträglich vonstatten gehen werden. Denn in den nächsten Jahren werden viele weitere Quartiere mit Bewohner*innen wie im Bergacker umgestaltet. Dieser Prozess muss nicht zwingend zu einem Austausch der Bevölkerung führen – aber genau das wird passieren, wenn die Stadt bei geplanten Wohnbau-Erneuerungen von Privaten weiterhin einfach auf ihren Leitfaden verweist, der sensibilisieren soll, in dem aber noch nicht einmal ein einziger Satz zu den Wohn- Grundrechten steht, die Mieter*innen im Fall von Erneuerungen haben. Und schon gar nicht zielführend ist es, wenn die Stadt einfach den guten, aber unverbindlichen Absichten von Bauherren vertraut, wie es in der Antwort des Stadtrates an die Adresse des Interpellanten den Anschein macht. Dort steht, dass die konkrete Ausgestaltung eines sozialverträglichen Erneuerungsprozesses mit entsprechenden Massnahmen «gemäss Auskunft der Grundeigentümerinnen» Thema sei an der Informationsveranstaltung für die Mieter*innen des Bergackers.

Rückbau beginnt erst 2026

Diese Informationsveranstaltung, zu der Habitat 8000 und Swiss Life eingeladen haben, fand am 22. November in der Kirche Glaubten in Zürich-Affoltern statt. Von den insgesamt rund 900 betroffenen Mieter*innen im Bergacker kamen etwa 150. Das Jüngste ein Kleinkind, die ältesten ein Paar, beide über 90 Jahre alt. Begrüsst wurden die Anwesenden von Mike Weibel. Er eröffnete den Abend mit einem Plädoyer, sich Veränderungen gegenüber offen zu zeigen, denn: «Veränderungen haben auch positive Seiten.» Im Folgenden erläuterten die Verantwortlichen von Swiss Life und Habitat 8000, was geplant ist. Hörbare Erleichterung unter den Zuhörenden, als schon früh am Abend gesagt wird, der Rückbau verzögere sich um zwei Jahre und beginne erst 2026. Für Zuversicht sorgte auch die Ankündigung, dass der Bau in mehreren Etappen erfolgen werde. Und eine weitere erst mal richtig gut klingende Nachricht: Der Quadratmeterpreis der Habitat-8000-Wohnungen solle gleich bleiben, vielleicht sogar günstiger werden. Habitat-8000-Geschäftsführer Philipp Blum: «Wir schaffen mehr günstigen Wohnraum.» Die Zuhörenden schienen zufrieden, es wurde geklatscht.

Wenig Zuversicht bei den Mietenden

Beim anschliessenden Apéro war die Stimmung trotz grosszügigen Angebotes an Alkohol und Delikatessen etwas gedämpfter. Ein Paar, das in einer Habitat-Wohnung lebt, sagte: «Wir sind froh, dass wir noch etwas mehr Zeit haben. Die zukünftige Wohnung darf ein klein wenig mehr kosten, aber mehr als 1500 können wir uns nicht leisten.» Ein 62-Jähriger meinte, er sei schon seit eineinhalb Jahren bei der Stiftung Alterswohnungen angemeldet. Er mache sich keine Sorgen, denn bis abgerissen werde, sei er ohnehin schon längstens weg. Eine Frau, die mit ihrem Mann seit den 1970er-Jahren im Bergacker in einer Wohnung von Swiss Life wohnt, gab zu Protokoll: «Ich sehe für uns keine grosse Zukunft hier. Wir ziehen weg.» Und dann waren da noch Herr und Frau Moser, die seit 66 Jahren im Bergacker wohnen. Er erzählte: «1955 mussten wir bei der Rentenanstalt (heute Swiss Life – Anm. d. Red.) eine Lebensversicherung abschliessen, sonst hätten wir die Wohnung gar nicht erhalten.» Sie seien jetzt bei den Alterswohnungen angemeldet, «aber die haben schon 4000 Anmeldungen». Auch bei vier Genossenschaften habe er sich und seine Frau angemeldet, «aber sie sagen alle, sie hätten nichts».

Um einen Bistrotisch herum stehen fünf Familienväter. Ihre Kinder gehen zusammen in die Krippe respektive in den Kindergarten. Zwei haben eine Wohnung bei Habitat, drei bei Swiss Life. Werden sie bleiben, wenn sie können? Die Männer schauen skeptisch. Einer sagt: «Ich möchte gerne. Aber wir wissen ja nicht, wie teuer die Wohnungen sein werden. Ein tiefer Quadratmeterpreis tönt gut, aber jetzt sind unsere Wohnungen klein. Was, wenn die neuen grösser sind?» Nicht eine der im Nachgang der Veranstaltung befragten Personen äusserte sich zuversichtlich zu einer Zukunft im Quartier.

Quartier-Wissen abschöpfen

Mit der Umfrage, die Habitat 8000 und Swiss Life 2022 unter den jetzigen Mieter*innen durchführen werden, wolle man die Bedürfnisse erheben, geben die beiden Unternehmen an – Ziel sei es, bei der Wohnungssuche Unterstützung zu bieten. Gleichzeitig möchten die Eigentümerinnen auch herausfinden, «wie sich die heutigen Bewohner*innen den Bergacker in Zukunft vorstellen. Da sie teilweise lange da gewohnt haben, sind sie Expert*innen für den Nahraum und das Quartier und können wertvolle Inputs für das Wettbewerbsprogramm geben», schreibt Sprecher Mike Weibel auf Anfrage.

Das macht Sinn. Aber ist das ihr Ernst: Von den Mieter*innen Quartier-Wissen abschöpfen, das dem Planungsprozess dienlich sein soll, ohne ihnen eine Perspektive zu bieten, bleiben zu können? Mike Weibel: «Es wäre zu diesem Zeitpunkt unredlich, die Erfüllung aller Wünsche der Mieter*innen in Aussicht zu stellen.» Aller Wünsche? Es ginge um eine grundsätzliche Zusicherung, nicht mehr und nicht weniger. Für den Mieterinnen- und Mieterverband Zürich ist dieses Bekenntnis zentral. Walter Angst: «Echter Einbezug beinhaltet zwingend, diese Perspektive zu geben: Dass die Menschen dort, wo sie wohnen, eine Zukunft haben. Unabhängig davon, ob sie in der Siedlung schon lange verwurzelt sind oder dort endlich einen Ort gefunden haben, wo sie – und, falls sie Familie haben, auch ihre Kinder – ein soziales Netz, ein Zuhause aufbauen können. Dieses Bekenntnis ist ganz einfach die Basis, auf der man die Menschen, die man mit tiefgreifenden, unfreiwilligen Veränderungen konfrontiert, in die Planung und die Gestaltung der Zukunft mit einbezieht.»

Besonders vulnerable Bewohner*innen

Die tiefgreifenden Veränderungen im Verdichtungsgebiet Zürich-Affoltern sind längst im Gang, Wohnen sei dort bereits in den letzten Jahren teurer geworden, berichtet die Präsidentin des Quartiervereins, Pia Meier, im Anschluss an die Informationsveranstaltung – nicht zuletzt auch wegen der neuen Genossenschaftswohnungen, die nicht per se günstig sind. Zum Bergacker sagt sie: «Wir haben die Dimension des Projekts etwas unterschätzt. Erst vor einigen Monaten realisierten wir, wie viele Menschen betroffen sind – und dass einige von ihnen nicht in einer privilegierten Situation sind.»

Das weiss – schon etwas länger – auch die Stadt: Die Bewohnerinnen des Bergackers gehören hinsichtlich sozioökonomischer und demographischer Kriterien zu den «besonders vulnerablen»: viele Ältere, viele Kinder, viele Sprachen, wenig Einkommen. Was diese Menschen brauchen, ist die Sicherheit, hier bleiben zu können.