19.12.2024
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Medienmitteilung

Kanterniederlage für Rendite-Investoren

Es ist das längst erwartete Präjudiz, und es umfasst volle 45 Seiten: das erste Urteil des Verwaltungsgerichts zum vom Volk gewollten Wohnschutz. Das Gericht schützt diesen Wohnschutz voll und ganz, und zugleich lehnt es die dagegen gerichteten «Generalangriffe» des Rendite-Investments rundweg ab. Konkret darf eine jahrzehntelang unsanierte Wohnung nach Mieterwechsel um CHF 72.30 aufschlagen, aber nicht um das Doppelte oder Dreifache.

1½ Jahre hat sich das Verwaltungsgericht Zeit gelassen; heute ist der allseits mit Spannung erwartete Entscheid dem MV Basel 1891 zugestellt worden. Er bestätigt und unterstützt die Spielregeln des Basler Wohnschutzes in allen wesentlichen Punkten voll und ganz.
Der 45-seitige Verwaltungsgerichtsentscheid garantiert zum einen das Grundsätzliche:

  • Einerseits solle das Bundesrecht weiterhin «verhindern, dass Vermieterinnen und Vermieter zum Nachteil der Mieterinnen und Mieter eine übermässige Rendite» erzielen.
  • Zusätzlich «bezwecken die kantonalen und kommunalen Massnahmen, ein genügendes Angebot von Mietwohnungen in einem bestimmten Preissegment sichrzustellen».

Wohnschutz stimmt voll überein mit Eigentumsgarantie etc.
Das Verwaltungsgericht bestätigt auch mehrfach, dass der Basler Wohnschutz voll in Einklang steht mit einzelnen Grundrechten von Investoren wie der Eigentumsgarantie:
«Der direkte Effekt der Beschränkung der Mietzinserhöhungen bei wertvermehrenden Investitionen einerseits und der indirekte Effekt der Reduktion der Anzahl von solchen Vorhaben aufgrund deren gesunkener Attraktivität steht zweifellos im Einklang mit dem verfassungs- und gesetzmässigen Ziel, bezahlbaren Wohnraum zu erhalten sowie in Zeiten von Wohnungsnot die Wohnbevölkerung vor Verdrängung duch Kündigung und Mietzinserhöhungen zu schützen.»

Klare Absage an Rendite-Bolzen
Eine klare Absage erteilt das Gericht jenen Rendite-orientierten Kräften, die eine Schmälerung ihrer zuvor hohen (und nach Meinung des MV Basel überhöhten) Renditen beklagen: 
«Zulässig» seien kantonale Vorschriften, «welche in Zeiten der Wohnungsnot die Erhöhung von Mieten im Zusammenhang mit dem Umbau, Renovations- und Sanierungsvorhaben (zeitlich begrenzt) einschränken». Dies stehe in Einklang mit dem Bundesrecht; dessen Bestimmungen zielen «nicht darauf ab, dem Vermieter eine Rendite von einer gewissen Höhe oder gar eine maximal zulässige Rendite zu garantieren».

45 Jahre unsaniert = CHF 72.30 und nicht das Doppelte oder Dreifache
Konkret geklagt hatte der Liegenschaftshändler K.L., weil die Wohnschutzkommission (WSK) seinen Aufschlag für die während 45 Jahren unsanierte Wohnung auf CHF 44.30 festgelegt hatte, während er das Doppelte und Dreifache anstrebte.
Das Verwaltungsgericht hat den Grundsatz der WSK bestätigt und hat den Betrag auf CHF 72.30 angepasst, dies in Aktualisierung des Referenzzinssatzes sowie wegen eines WSK-Formfehlers bei der Pauschalierung der Investitionsberechnungen.
Ohne Wohnschutzgesetz hätte der Liegenschaftshändler gemäss eigenen Andeutungen wohl über CHF 180 Aufschlag verlangt; später hat er seinen Aufschlag auf CHF 120 «reduziert».

Wohltat für Basler Wohnbevölkerung und Fairvermietende
Insgesamt wertet der MV Basel 1891 den heutigen Entscheid – trotz bleibenden juristischen Vorbehalten – als Wohltat für die gesamte Basler Wohnbevölkerung und auch als gut für die vielen Fairvermietenden, die ihre Sanierungen sozialverträglich durchführen möchten.