Formular «Mitteilung des Anfangsmietzinses von Wohnräumen»

Alle Vermieter*innen müssen bei neuen Mietverträgen ein Formular abgeben. Im Formular steht, wie viel die vorherige Mieterschaft für die Wohnung bezahlt hat. Die neue Regel gilt für den ganzen Kanton Bern.

Das Formular soll verhindern, dass Vermieter*innen bei einem Mieter*innenwechsel den Mietzins übermässig erhöhen. Die neue Mieterschaft soll sehen können, ob eine Erhöhung fair ist oder nicht.

Für Wohnungen innerhalb des Kantons Bern, für die ab dem 1. Dezember 2025 ein Mietvertrag abgeschlossen wird.

Nein. Entscheidend ist das Datum, an dem Sie den Mietvertrag unterschreiben.

Nein, in diesem Fall muss Ihnen die / der Vermieter*in nachträglich kein Formular mehr abgeben, auch wenn der Mietbeginn erst nach dem 1. Dezember 2025 ist. Gemäss dem Gesetz dürfen Sie aber von der / vom Vermieter*in Auskunft über die Höhe der Vormiete verlangen.

Im Formular stehen unter anderem:

• der bisherige Mietzins
• die bisherigen Nebenkosten
• der neue Mietzins (Anfangsmietzins)
• die neuen Nebenkosten
• die Begründung für eine allfällige Mietzinserhöhung

Ja. Achten Sie darauf, dass das Formular vollständig ausgefüllt und von der / vom Vermieter*in unterschrieben ist. Im Formular muss ebenfalls angegeben werden, auf welchen Kostenfaktoren der bisherige Mietzins beruhte. Das heisst, die / der Vermieter*in muss den zuletzt gültigen Referenzzinssatz und Teuerungswert angeben. Fehlen diese Angaben im Formular, ist der vereinbarte Mietzins nicht gültig.

Wenn der neue Mietzins höher ist als die Vormiete, muss die / der Vermieter*in dies nachvollziehbar erklären. Mögliche Gründe können sein:

• Wertvermehrende Verbesserungen durch Renovationen oder Sanierungen
• Teuerung
• Steigender hypothekarischer Referenzzinssatz

Die / der Vermieter*in muss die Beträge einzeln und in Franken oder Prozentsätzen angeben.

Mietzinserhöhungen müssen nachvollziehbar begründet sein. Sonst sind sie nicht gerechtfertigt. Als wertvermehrend gelten Investitionen, die den Wert des Mietobjekts erhöhen, z. B. durch neue Geräte, die vorher nicht vorhanden waren. Neu gestrichene Wände zählen hingegen als werterhaltende Renovationen und dienen dem ordentlichen Unterhalt. Der Standard der Wohnung wird dadurch erhalten. Auch beim Ersatz alter Geräte durch Neue in derselben Qualität handelt es sich um werterhaltende, nicht aber um wertvermehrende Investitionen.

Das können Sie tun:

• Lassen Sie die Erhöhung des Mietzinses sofort durch den Mieterinnen- und Mieterverband prüfen. (Achtung! Es gilt eine Anfechtungsfrist von 30 Tagen.)
• Verlangen Sie von der Vermieterschaft alle relevanten Informationen zur angeblichen Wertvermehrung: Wertvermehrender Anteil, Lebensdauer, Verzinsung und Unterhaltszuschlag und rechnen Sie nach.

• Wenn die Mieterschaft wegen Wohnungsknappheit oder persönlicher Notlage zum Abschluss des Mietvertrags gezwungen war oder,
• wenn der Mietzins gegenüber der Vormieterschaft um mehr als 10% erhöht worden ist, ohne dass die Wohnung saniert wurde und
• wenn zudem der Mietzins missbräuchlich ist. Missbräuchlich ist ein Mietzins, wenn mit der Wohnung eine zu hohe Rendite erzielt wird oder wenn die Wohnung teurer ist, als andere Wohnungen in vergleichbarem Zustand im Quartier (Orts- und Quartierüblichkeit).

Scheuen Sie sich nicht, Ihre Nachbarschaft im Quartier zu fragen, wie viele diese für ihre Wohnungen bezahlen.
Hat die / der Vermieter*in den Mietzins gegenüber der Vormieterschaft um mehr als 10% erhöht, ohne dass die Wohnung saniert wurde, kann vermutet werden, dass der neue Mietzins möglicherweise missbräuchlich ist. In diesem Fall  können Sie den Anfangsmietzins innert 30 Tagen nach der Schlüsselübergabe anfechten und bei der Schlichtungsbehörde beantragen, dass der Mietzins überprüft und allenfalls neu festgelegt wird. In diesem Verfahren ist die / der Mieter*in beweispflichtig. Lassen Sie sich auf jeden Fall vom MV Bern beraten.
Die Anfechtung ist möglich, wenn der Mietzins eine persönliche oder familiäre Notlage der Mieterschaft oder Wohnungsknappheit im Markt ausnutzt.

Sind Sie Mitglied beim MV Bern? Dann lassen Sie sich von uns beraten, bevor Sie den Anfangsmietzins bei der Schlichtungsbehörde anfechten. Wir können Sie detailliert über die Chancen einer Anfechtung informieren:

• Hilfe von Fachleuten
• Mitglied werden

Hier finden Sie weitere Fragen und Antworten (FAQs) zum Thema:

Anfangsmietzins

Die / der Vermieter*in muss Ihnen das Formular grundsätzlich spätestens bei der Übergabe des Mietobjektes (Schlüsselübergabe) übergeben. Gemäss Rechtsprechung jedoch bis spätestens 30 Tage nach Übergabe des Mietobjekts (Beweispflicht bei der Vermieterschaft). Die Anfechtungsfrist von 30 Tagen läuft dementsprechend ausnahmsweise erst ab Zustellung des Formulars und nicht bereits ab Übernahme des Mietobjektes. Erhalten Sie das amtliche Formular später als 30 Tage nach Übergabe, so ist die Mietzinsabrede nichtig und der Mietzins muss von der / vom Richter*in (Schlichtungsbehörde) bestimmt werden.

Weisen Sie auf die Pflicht zur Formularabgabe hin. Wenn die / der Vermieter*in sich weiterhin weigert, können Sie sich als Mitglied an den MV Bern wenden oder an die kantonalen Schlichtungsbehörden.

Die Vermieterschaft muss das Formular spätestens 30 Tage nach der Schlüsselübergabe aushändigen. Es muss korrekt, vollständig ausgefüllt und unterschrieben sein. Ansonsten ist der Mietzins nicht verbindlich festgelegt. Und die Mieterschaft kann den Mietzins jederzeit anfechten.

Das können Sie tun:

• Fragen Sie bei der Vermieterschaft nach.
• Prüfen Sie die Angaben auf dem Formular.
• Lassen Sie den Mietzins von der Schlichtungsbehörde festlegen. Leiten Sie dazu ein kostenloses Verfahren ein. Zuständig ist die Schlichtungsbehörde an Ihrem Wohnort. Sie sind dabei an keine Frist gebunden. Warten Sie aber nicht zu lange. Gerne beraten wir Sie zum Vorgehen.
• Bis Ihr Mietzins festgelegt wird, sollten Sie den Mietzins im Mietvertrag weiterhin zahlen.

Sie finden das Formular auf der Webseite der Zivil- und Strafgerichtsbarkeit des Kantons Bern. Vermieterinnen und Vermieter können es online ausfüllen und ausdrucken.

Nein, die / der Vermieter*in kann das Formular auch in eine eigene Vorlage integrieren und diese vom Obergericht genehmigen lassen. Sie erkennen genehmigte Vorlagen durch einen Genehmigungsstempel und / oder einen entsprechenden Vermerk auf dem Formular (z.B. Formular vom Obergericht des Kantons Bern am XX. Januar 2026 genehmigt).

Ja. Für den Untermietvertrag gelten die gleichen Regeln wie für den «normalen» Mietvertrag.

Auf diesen Webseiten finden Sie zusätzliche Informationen:

• Anfangsmietzins
  Webseite des Mieterinnen- und Mieterverbands mit weiteren Fragen und Antworten (FAQs) und einem Musterbrief für die Anfechtung des Anfangsmietzinses
• Formularpflicht Vormietzins
  Webseite des Amts für Wirtschaft mit FAQs

Wenn Sie Mitglied beim MV Bern sind, können Sie sich gratis beraten lassen:

• Hilfe von Fachleuten
• Mitglied werden

Auf dieser Webseite finden Sie Informationen zur kostenlosen Rechtsberatung der regionalen Schlichtungsbehörden:

Rechtsberatung

Haben Sie Fragen zum Formular? Dann können Sie sich ans Obergericht wenden: 

Überblick über das Obergericht