Mietzinssenkung & Referenzzinssatz

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Der Referenzzinssatz ist der durchschnittliche Zinssatz aller Hypotheken in der Schweiz. Der Mietzins ist an den Referenzzinssatz gekoppelt. Sinkt der Referenzzins um 0.25% haben Sie als Mieterschaft grundsätzlich einen Anspruch auf eine Mietzinssenkung.

  • Erster Schritt: Mietzins überprüfen
  • Zweiter Schritt: Herabsetzungsbegehren an die Vermieterschaft stellen
  • Dritter Schritt: Antwort abwarten und prüfen
  • Vierter Schritt: Herabsetzungsbegehren an die Schlichtungsbehörde einreichen (Frist nicht verpassen)

Achtung, Leitzins ≠ Referenzzins!

Im Dezember 2024 hat die Schweizerische Nationalbank SNB den Leitzins bereits zum vierten Mal in Folge gesenkt. Dieser liegt aktuell bei 0.5 Prozent.

Die Mietzinsen orientieren sich hingegen am Referenzzinssatz, der vierteljährlich durch das Bundesamt für Wohnungswesen BWO publiziert wird. Dieser liegt aktuell bei 1.5 Prozent (Stand: März 2025). Diese Kennziffer reagiert eher träge.

Eine Senkung des Mietzinses aufgrund des Referenzzinssatzes können Mietende erst einfordern, wenn der Referenzzinssatz sinkt – und auch dann nur, wenn sie zuletzt eine Erhöhung aufgrund des steigenden Referenzzinses erhalten haben oder der Vertrag auf einem höheren Referenzzins basiert.

Erster Schritt: Überprüfen Sie Ihren Anspruch auf eine Mietzinssenkung

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Viele Vermieterschaften senken den Mietzins aber nicht von sich aus. Als Mieterschaft müssen Sie deshalb selber aktiv werden. Prüfen Sie zuerst, ob Sie einen Anspruch auf eine Mietzinssenkung haben und wie gross Ihr Anspruch ist. Basiert Ihr Mietzins auf einem höheren als dem aktuellen Referenzzinssatz, steht Ihnen eine Senkung des Nettomietzinses um einen festen Prozentsatz (siehe Tabelle) zu.

Senkungsansprüche (Beispiel):

Der aktuelle Mietzins beruht auf einem Zinssatz von 1.75% 2.00% 2.25%
Mietzinssenkung auf aktuellen Referenzzins von 1.5% -2.91% -5.66% -8.26%

Achtung: Die Vermieterschaft kann die Teuerung und die allgemeine Kostensteigerung mit Ihrem Senkungsanspruch verrechnen. Überprüfen Sie deshalb Ihren Mietzins immer, bevor Sie ein Herabsetzungsbegehren stellen.

Unterlagen & Tools

Zweiter Schritt: Herabsetzungsbegehren an die Vermieterschaft

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Die Überprüfung Ihres Mietzinses hat einen Senkungsanspruch ergeben. Verlangen Sie von der Vermieterschaft schriftlich die Senkung des Nettomietzinses auf den nächsten vertraglichen Kündigungstermin. Der Brief muss vor Beginn der Kündigungsfrist bei der Vermieterschaft eintreffen.

Besondere Situation im März 2025

Nachdem der Referenzzins zuletzt im Juni und im Dezember 2023 zweimal erhöht wurde, ist er per 4. März 2025 wieder auf 1.5% gesunken. Anspruch auf eine Mietzinsreduktion hat eine Mieterschaft allerdings nur, wenn der aktuelle Vertrag auf einem höheren Referenzzinssatz beruht oder die Vermieterschaft die letzte Erhöhung auf 1.75% auf die Mieterschaft abgewälzt hat. Aufgrund der Teuerung, die zu 40 Prozent auf die Mieterschaft abgewälzt werden kann, kann es aber sogar sein, dass ein Anspruch auf eine Senkung des Mietzinses aufgrund des Referenzzinssatzes komplett wieder «aufgefressen» wird oder netto sogar in einer Erhöhung münden. Prüfen Sie Ihren Anspruch deshalb unbedingt mit unserem Rechner!

Dritter Schritt: Reaktion der Vermieterschaft abwarten und prüfen

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Die Vermieterschaft muss innerhalb von 30 Tagen ab Erhalt des Herabsetzungsbegehrens eine Antwort geben. Es kann sein, dass sie die Senkung nicht oder nur zum Teil weitergibt, weil sie den Senkungsanspruch mit der Teuerung und gesteigerten Betriebs- und Unterhaltskosten verrechnet oder andere Einwände (z.B. Mietzinsreserve/Vorbehalt und Orts- und Quartierüblichkeit) vorbringt. Allenfalls ist es dann sinnvoll, von der Vermieterschaft noch weitere Unterlagen zu verlangen, um die Einwände prüfen zu können. Lassen Sie sich dafür vom Mieterinnen- und Mieterverband (MV) beraten.

Vierter Schritt: Herabsetzungsbegehren bei der Schlichtungsbehörde einreichen

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Wenn Sie mit der Antwort der Vermieterschaft nicht einverstanden sind, können Sie innert 30 Tagen ab Erhalt der Antwort bei der Schlichtungsbehörde Ihres Wohnbezirks ein Herabsetzungsbegehren einreichen. Auch wenn die Vermieterschaft auf Ihr Herabsetzungsbegehren nicht antwortet, können Sie an die Schlichtungsbehörde gelangen und dort ein Herabsetzungsbegehren stellen. Dieses müssen Sie spätestens 60 Tage ab Versand des ursprünglichen Herabsetzungsbegehrens an Ihre Vermieterschaft abschicken.

Bevor Sie bei der Schlichtungsbehörde ein Herabsetzungsbegehren einreichen, sollten Sie sich vom MV beraten lassen.

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Mietzinssenkung bei Veränderung des Referenzzinssatzes

Wie Sie zu einer Mietzinssenkung kommen, wenn der hypothekarische Referenzzinssatz gesunken ist (32 Seiten)

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